Was bedeutet Nießbrauch?

Nießbrauch ist ein dingliches Nutzungsrecht nach § 1030 BGB. Der Berechtigte darf das Grundstück umfassend nutzen – selbst darin wohnen oder es vermieten und die Erträge behalten –, obwohl das Eigentum bei einem anderen liegt.

Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?

Der Nießbrauch ist umfassend und erlaubt auch die Vermietung mit Ertrag. Das Wohnrecht nach § 1093 BGB ist enger und berechtigt grundsätzlich nur dazu, selbst in der Immobilie zu wohnen.

Ist der Nießbrauch vererblich?

Nein. Der Nießbrauch ist höchstpersönlich, also weder übertragbar noch vererblich, und erlischt spätestens mit dem Tod des Berechtigten.

Mindert ein Nießbrauch den Wert der Immobilie?

Ja, deutlich. Da der Eigentümer das Grundstück bis zum Erlöschen des Nießbrauchs nicht frei nutzen kann, sinkt der Verkehrswert. Die Höhe richtet sich nach dem Jahreswert der Nutzung und der Lebenserwartung des Berechtigten.

Kann man ein Haus mit eingetragenem Nießbrauch verkaufen?

Rechtlich ja – der Nießbrauch bleibt aber bestehen und geht auf den Erwerber über. Da der Käufer weder einziehen noch Mieten kassieren kann, ist der Marktpreis um den Kapitalwert des Nießbrauchs gemindert und der Kreis der Interessenten klein.

Wer zahlt Grundsteuer und Versicherung?

Nach der gesetzlichen Grundregel trägt der Nießbraucher die laufenden öffentlichen und privaten Lasten – also Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Betriebskosten. Der Bestellungsvertrag kann das abweichend regeln.

Ist der Nießbrauch übertragbar oder vererblich?

Nein. Der Nießbrauch ist höchstpersönlich, nicht übertragbar und nicht vererblich (§ 1059 BGB). Lediglich die Ausübung kann einem Dritten überlassen werden – etwa durch Vermietung.

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Nießbrauch – Nutzungsrecht am Grundstück

Zuletzt geprüft: Juli 2026 · von Henning, flurcheck.de

§ 1030 BGB Grundbuch Abt. II Nutzungsrecht

Der Nießbrauch erlaubt es, ein Grundstück umfassend zu nutzen – darin zu wohnen oder es zu vermieten und die Erträge zu behalten – obwohl es einem anderen gehört. Häufig wird er bei der Übertragung an die Kinder vorbehalten. Diese Seite erklärt das Recht, die Eintragung im Grundbuch, den Unterschied zum Wohnrecht und die Wirkung auf den Wert.

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Was ist Nießbrauch?

Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) ist ein dingliches Nutzungsrecht: Der Berechtigte darf die „Nutzungen ziehen" – also selbst wohnen oder vermieten und Miete vereinnahmen. Das Eigentum bleibt beim Eigentümer; der Nießbraucher nutzt die Sache wirtschaftlich fast wie ein Eigentümer, trägt aber auch die laufenden Lasten.

Eintragung im Grundbuch

Der Nießbrauch wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen – wie andere Dienstbarkeiten auch, etwa das Wegerecht. Dadurch wirkt er gegenüber jedem neuen Eigentümer. Grundlagen zum Aufbau des Grundbuchs auf Grundbuch & Flurstück.

Nießbrauch oder Wohnrecht?

Nießbrauch: umfassend – selbst nutzen oder vermieten und Erträge behalten.
Wohnrecht (§ 1093 BGB): enger – nur das Recht, selbst zu wohnen; eine Vermietung ist grundsätzlich nicht erfasst.

Beide sind höchstpersönlich: Sie sind nicht übertragbar oder vererblich und erlöschen spätestens mit dem Tod des Berechtigten.

Vorbehaltsnießbrauch bei Schenkung

Ein häufiger Fall: Eltern übertragen das Haus zu Lebzeiten an die Kinder, behalten sich aber den Nießbrauch vor (Vorbehaltsnießbrauch). So sichern sie sich weiterhin Wohnung oder Mieteinnahmen. Steuerlich mindert der kapitalisierte Wert des Nießbrauchs zudem den schenkungsteuerlichen Wert der Immobilie.

Wirkung auf den Wert

Ein eingetragener Nießbrauch mindert den Verkehrswert des Grundstücks erheblich, weil der Eigentümer es bis zum Erlöschen nicht frei nutzen kann. Die Höhe der Wertminderung hängt vom Jahreswert der Nutzung und der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten ab und gehört in jede Grundstücksbewertung.

Der Kapitalwert: So rechnet das Finanzamt

Für die Steuer wird der Nießbrauch in einen Kapitalwert umgerechnet. Ausgangspunkt ist der Jahreswert – bei vermieteten Objekten die Nettomiete, bei Selbstnutzung die ersparte Miete –, gedeckelt auf den Verkehrswert geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG). Dieser Jahreswert wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der von Alter und Geschlecht des Nießbrauchers abhängt (§ 14 BewG, aktuelle Sterbetafeln): Je jünger der Berechtigte, desto höher der Faktor. Beispiel zur Größenordnung: Bei 12.000 € Jahreswert und einem 65-jährigen Berechtigten ergibt sich mit einem Vervielfältiger von grob 11 ein Kapitalwert von rund 130.000 € – um diesen Betrag sinkt der steuerpflichtige Wert der Schenkung.

Nießbrauch als Gestaltungsmodell bei Schenkungen

Der Vorbehaltsnießbrauch ist eines der wichtigsten Instrumente der vorweggenommenen Erbfolge: Die Immobilie wird zu Lebzeiten an die Kinder verschenkt, der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert die Bemessungsgrundlage der Schenkungsteuer – zusammen mit den persönlichen Freibeträgen (400.000 € je Kind und Elternteil, alle zehn Jahre neu nutzbar) bleiben so auch größere Immobilienvermögen steuerfrei übertragbar. Bei vermieteten Objekten behält der Schenker zudem die Mieteinnahmen und – beim Vorbehaltsnießbrauch – auch die Gebäude-AfA. Die Details gehören in die Hand eines Steuerberaters; die Grundmechanik solltest du aber kennen, bevor du überträgst.

Rechte und Pflichten im Detail

Nießbraucher	Eigentümer
nutzt die Immobilie selbst oder vermietet sie und behält die Mieten	darf weder nutzen noch kündigen, solange der Nießbrauch besteht
trägt gewöhnliche Unterhaltung, Betriebskosten, i. d. R. Grundsteuer und Versicherung	trägt außergewöhnliche Instandsetzungen (z. B. neues Dach), sofern nichts anderes vereinbart
darf die Substanz nicht verändern oder verschlechtern	kann verkaufen – aber nur belastet mit dem Nießbrauch

Von diesen gesetzlichen Grundregeln (§§ 1030 ff. BGB) kann im Bestellungsvertrag abgewichen werden – üblich ist etwa, dem Nießbraucher auch außergewöhnliche Lasten aufzuerlegen.

Nießbrauch beenden oder löschen

Der Nießbrauch erlischt automatisch mit dem Tod des Berechtigten – zur Grundbuchbereinigung genügt dann der Löschungsantrag mit Sterbeurkunde. Zu Lebzeiten kann der Berechtigte notariell verzichten; Vorsicht: Ein unentgeltlicher Verzicht ist steuerlich eine Schenkung an den Eigentümer und kann Schenkungsteuer auslösen. Auch eine Ablösung gegen Einmalzahlung ist möglich – der angemessene Betrag orientiert sich am aktuellen Kapitalwert. Ohne Mitwirkung des Nießbrauchers gibt es keine Löschung: Das Recht ist gegen den Willen des Berechtigten praktisch nicht zu beseitigen.

Häufige Fragen

Was bedeutet Nießbrauch?: Nießbrauch ist ein dingliches Nutzungsrecht nach § 1030 BGB. Der Berechtigte darf das Grundstück umfassend nutzen – selbst darin wohnen oder es vermieten und die Erträge behalten –, obwohl das Eigentum bei einem anderen liegt.
Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?: Der Nießbrauch ist umfassend und erlaubt auch die Vermietung mit Ertrag. Das Wohnrecht nach § 1093 BGB ist enger und berechtigt grundsätzlich nur dazu, selbst in der Immobilie zu wohnen.
Ist der Nießbrauch vererblich?: Nein. Der Nießbrauch ist höchstpersönlich, also weder übertragbar noch vererblich, und erlischt spätestens mit dem Tod des Berechtigten.
Mindert ein Nießbrauch den Wert der Immobilie?: Ja, deutlich. Da der Eigentümer das Grundstück bis zum Erlöschen des Nießbrauchs nicht frei nutzen kann, sinkt der Verkehrswert. Die Höhe richtet sich nach dem Jahreswert der Nutzung und der Lebenserwartung des Berechtigten.
Kann man ein Haus mit eingetragenem Nießbrauch verkaufen?: Rechtlich ja – der Nießbrauch bleibt aber bestehen und geht auf den Erwerber über. Da der Käufer weder einziehen noch Mieten kassieren kann, ist der Marktpreis um den Kapitalwert des Nießbrauchs gemindert und der Kreis der Interessenten klein.
Wer zahlt Grundsteuer und Versicherung?: Nach der gesetzlichen Grundregel trägt der Nießbraucher die laufenden öffentlichen und privaten Lasten – also Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Betriebskosten. Der Bestellungsvertrag kann das abweichend regeln.
Ist der Nießbrauch übertragbar oder vererblich?: Nein. Der Nießbrauch ist höchstpersönlich, nicht übertragbar und nicht vererblich (§ 1059 BGB). Lediglich die Ausübung kann einem Dritten überlassen werden – etwa durch Vermietung.

⚠ Allgemeine Informationen, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Für konkrete Gestaltungen Notar oder Steuerberater hinzuziehen.

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