Ist der Bodenwert dasselbe wie der Kaufpreis?

Nein. Der Bodenwert (Fläche × Bodenrichtwert) ist ein grober Orientierungswert. Der tatsächliche Kaufpreis hängt von Lage, Zuschnitt, Bebaubarkeit, Erschließung und der Marktlage ab und kann deutlich abweichen.

Wie genau ist die Bodenwert-Schätzung auf flurcheck.de?

Sie basiert auf amtlichen Daten (Fläche aus ALKIS, Bodenrichtwert aus BORIS) und ist als erste Orientierung gedacht. Sie ersetzt kein individuelles Verkehrswertgutachten.

Bekomme ich auch den Verkehrswert angezeigt?

Nein, der Verkehrswert ist immer individuell und wird von einem Gutachter ermittelt. flurcheck.de zeigt den amtlichen Bodenrichtwert und den daraus geschätzten Bodenwert.

Was kostet die Einschätzung?

Nichts. Die Abfrage von Flurstücksdaten, Bodenrichtwert und der Bodenwert-Schätzung ist auf flurcheck.de kostenlos und ohne Anmeldung.

Wie aktuell sind Bodenrichtwerte?

Die Gutachterausschüsse ermitteln sie aus den tatsächlichen Kaufpreisen und schreiben sie in der Regel alle ein bis zwei Jahre fort (Stichtag meist 1. Januar). In dynamischen Märkten kann der aktuelle Marktwert daher über oder unter dem letzten Richtwert liegen.

Akzeptiert das Finanzamt eine Online-Bewertung?

Nein. Um einen niedrigeren Wert als den vom Finanzamt angesetzten nachzuweisen (§ 198 BewG), braucht es ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen – oder einen tatsächlich erzielten Verkaufspreis.

Welche Faktoren mindern den Grundstückswert am stärksten?

Fehlendes oder unsicheres Baurecht steht an erster Stelle – der Unterschied zwischen Bauland und Nicht-Bauland macht oft ein Vielfaches aus. Danach folgen Altlasten(-verdacht), Lärm, Hochwassergefahr, Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs (Wegerechte, Leitungsrechte) und ungünstiger Zuschnitt.

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Grundstück bewerten – Verkehrswert & Bodenwert ermitteln

Zuletzt geprüft: Juli 2026 · von Henning, flurcheck.de

Bodenwert Kostenlose Einschätzung Verkehrswert

Kurz gesagt: Eine erste Wertschätzung für ein Grundstück ergibt sich aus Bodenrichtwert × Fläche – das ist ein amtlicher Orientierungswert, kein Verkehrswert. Der tatsächliche Verkehrswert hängt zusätzlich von Lage, Zuschnitt, Erschließung, Bebaubarkeit und Marktnachfrage ab und wird per Gutachten ermittelt. Bodenrichtwert und Fläche findest du kostenlos auf flurcheck.de.

Was ist mein Grundstück wert? Diese Seite erklärt den Unterschied zwischen Bodenrichtwert, Bodenwert und Verkehrswert, welche Faktoren den Preis bestimmen – und wie du in wenigen Sekunden eine kostenlose Ersteinschätzung bekommst.

Bodenwert kostenlos schätzen
Grundstück anklicken – Fläche × Bodenrichtwert + Risiko-Faktoren auf einen Blick

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Bodenrichtwert, Bodenwert, Verkehrswert – der Unterschied

Bodenrichtwert: amtlicher Durchschnittswert (€/m²) für eine Lage-Zone – die Basis jeder Einschätzung. Mehr dazu auf Bodenrichtwert erklärt.
Bodenwert: grobe Schätzung = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert. Eine erste Hausnummer, kein verbindlicher Preis.
Verkehrswert (Marktwert): der individuelle Wert eines konkreten Grundstücks am Markt (§ 194 BauGB) – ermittelt von einem Gutachter unter Berücksichtigung aller Besonderheiten.

So bekommst du eine kostenlose Ersteinschätzung

flurcheck.de rechnet dir den überschlägigen Bodenwert direkt aus: Es nimmt die amtliche Fläche aus ALKIS und multipliziert sie mit dem aktuellen Bodenrichtwert.

1
Grundstück anklicken – Adresse suchen oder auf die Karte tippen.
2
Bodenwert ablesen: Fläche × Bodenrichtwert wird als „Geschätzter Bodenwert" angezeigt.
3
Risiken prüfen: Hochwasser, Altlasten, Lärm, Hanglage – alles, was den Wert beeinflusst, siehst du gleich mit.

Welche Faktoren den Wert verändern

Der tatsächliche Verkehrswert kann deutlich vom Bodenwert abweichen:

Lage & Zuschnitt: ungünstig geschnittene oder sehr schmale Grundstücke sind weniger wert.
Bebaubarkeit: Bauland oder Bauerwartungsland, Bebauungsplan, GRZ/GFZ.
Erschließung: nicht erschlossene Grundstücke sind günstiger – siehe Erschließungskosten.
Risiken: Altlasten, Hochwasser, Hanglage, Lärm wirken wertmindernd.

Wann du einen Gutachter brauchst

Für verbindliche Zwecke (Kauf/Verkauf, Erbauseinandersetzung, Finanzamt, Gericht) führt kein Weg an einem Wertgutachten vorbei. Die kostenlose Einschätzung hilft beim ersten Sortieren und bei der Plausibilisierung von Angeboten.

Die drei normierten Wertermittlungsverfahren

Professionelle Gutachten folgen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Welches Verfahren passt, hängt von der Immobilie ab:

Verfahren	Prinzip	typischer Einsatz
Vergleichswertverfahren	Kaufpreise vergleichbarer Objekte, Bodenrichtwerte	unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen
Ertragswertverfahren	kapitalisierte Mieterträge + Bodenwert	vermietete Objekte, Mehrfamilienhäuser
Sachwertverfahren	Herstellungskosten des Gebäudes − Alterswertminderung + Bodenwert	selbstgenutzte Ein-/Zweifamilienhäuser

Für ein unbebautes Grundstück ist das Vergleichswertverfahren der Standard – und dessen wichtigster Baustein ist der Bodenrichtwert, den du auf der flurcheck-Karte kostenlos abrufst.

Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten?

Ein Kurzgutachten (ca. 500–1.500 €) reicht für private Zwecke: Verkaufspreisfindung, Kaufentscheidung, Erbauseinandersetzung im Einvernehmen. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB (häufig 0,5–1 % des Immobilienwerts, mindestens ca. 1.500–3.000 €) brauchst du immer dann, wenn es „offiziell" wird: vor Gericht (Scheidung, Erbstreit, Zwangsversteigerung), gegenüber dem Finanzamt (§ 198 BewG bei Erbschaft-/Schenkungsteuer) oder für Behörden. Dann sollte es von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen stammen – Online-Schätzungen und Maklerpreiseinschätzungen werden dort nicht anerkannt.

Wertfaktoren, die du selbst prüfen kannst

Viele wertbestimmende Eigenschaften eines Grundstücks kannst du kostenlos vorab prüfen, bevor du einen Gutachter beauftragst – alle direkt als Datenlayer auf flurcheck:

Lärmbelastung – Straßen- und Schienenlärm drückt den Wert von Wohnlagen spürbar
Hochwasserrisiko – beeinflusst Versicherbarkeit und Finanzierung
Altlasten – im Verdachtsfall ein massiver Wertabschlag
Hangneigung – Mehrkosten bei Gründung und Erschließung
Solarpotenzial und Breitband – zunehmend preisrelevante Standortfaktoren
Denkmalschutz – Auflagen mindern, Steuer-AfA erhöht ggf. die Attraktivität

Bodenrichtwert richtig interpretieren

Der Bodenrichtwert gilt für ein Richtwertgrundstück mit definierten Merkmalen (Lage, Erschließung, Art und Maß der Nutzung, oft eine bestimmte Grundstücksgröße oder GFZ). Weicht dein Grundstück ab, muss angepasst werden: Ein ungünstiger Zuschnitt, Hanglage, ein übertiefes Grundstück oder eine geringere Ausnutzbarkeit rechtfertigen Abschläge; Eckgrundstücke oder höhere Ausnutzung Zuschläge. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen dafür teils Umrechnungskoeffizienten. Faustregel: Der Richtwert ist der Startpunkt der Bewertung, nicht ihr Ergebnis.

Häufige Fragen

Ist der Bodenwert dasselbe wie der Kaufpreis?: Nein. Der Bodenwert (Fläche × Bodenrichtwert) ist ein grober Orientierungswert. Der tatsächliche Kaufpreis hängt von Lage, Zuschnitt, Bebaubarkeit, Erschließung und der Marktlage ab und kann deutlich abweichen.
Wie genau ist die Bodenwert-Schätzung auf flurcheck.de?: Sie basiert auf amtlichen Daten (Fläche aus ALKIS, Bodenrichtwert aus BORIS) und ist als erste Orientierung gedacht. Sie ersetzt kein individuelles Verkehrswertgutachten.
Bekomme ich auch den Verkehrswert angezeigt?: Nein, der Verkehrswert ist immer individuell und wird von einem Gutachter ermittelt. flurcheck.de zeigt den amtlichen Bodenrichtwert und den daraus geschätzten Bodenwert.
Was kostet die Einschätzung?: Nichts. Die Abfrage von Flurstücksdaten, Bodenrichtwert und der Bodenwert-Schätzung ist auf flurcheck.de kostenlos und ohne Anmeldung.
Wie aktuell sind Bodenrichtwerte?: Die Gutachterausschüsse ermitteln sie aus den tatsächlichen Kaufpreisen und schreiben sie in der Regel alle ein bis zwei Jahre fort (Stichtag meist 1. Januar). In dynamischen Märkten kann der aktuelle Marktwert daher über oder unter dem letzten Richtwert liegen.
Akzeptiert das Finanzamt eine Online-Bewertung?: Nein. Um einen niedrigeren Wert als den vom Finanzamt angesetzten nachzuweisen (§ 198 BewG), braucht es ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen – oder einen tatsächlich erzielten Verkaufspreis.
Welche Faktoren mindern den Grundstückswert am stärksten?: Fehlendes oder unsicheres Baurecht steht an erster Stelle – der Unterschied zwischen Bauland und Nicht-Bauland macht oft ein Vielfaches aus. Danach folgen Altlasten(-verdacht), Lärm, Hochwassergefahr, Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs (Wegerechte, Leitungsrechte) und ungünstiger Zuschnitt.

⚠ Orientierungswerte, keine Wertermittlung im Sinne des § 194 BauGB. Für verbindliche Werte einen zertifizierten Gutachter beauftragen.

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