Altlasten sind nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz Altablagerungen (z. B. alte Deponien) und Altstandorte (ehemalige Industrie-/Gewerbeflächen), von denen Gefahren für Mensch oder Umwelt ausgehen können. Flächen mit Anhaltspunkten gelten als Verdachtsflächen.

Wo finde ich heraus, ob ein Grundstück Altlasten hat?

Verbindlich über das Altlasten- bzw. Bodenschutzkataster der zuständigen Behörde (Kreis/Stadt oder Landesumweltamt). Auf flurcheck.de erhältst du beim Anklicken des Grundstücks bereits einen ersten Hinweis auf vorhandene Altlasten-Informationen.

Was ist der Unterschied zwischen Baugrundgutachten und Altlastenuntersuchung?

Das Baugrundgutachten untersucht die Tragfähigkeit des Bodens (Bodenschichten, Grundwasser, Bodenklassen) für die Gründung. Die Altlastenuntersuchung prüft auf Schadstoffe im Boden. Bei Verdacht können beide erforderlich sein.

Haftet der Käufer für Altlasten?

Ja, das ist möglich. Als neuer Eigentümer kann man als Zustandsstörer zur Sanierung herangezogen werden, auch wenn man die Altlast nicht verursacht hat. Deshalb sollten Verdachtsmomente vor dem Kauf geklärt werden.

Wer zahlt die Sanierung einer Altlast?

Nach § 4 BBodSchG haften der Verursacher, dessen Gesamtrechtsnachfolger, der aktuelle Eigentümer und sogar der frühere Eigentümer nebeneinander. Die Behörde wählt nach Zweckmäßigkeit aus – in der Praxis trifft es oft den aktuellen Eigentümer, der sich den Rückgriff auf den Verursacher dann zivilrechtlich erkämpfen muss.

Reicht der Blick ins Altlastenkataster aus?

Nein. Das Kataster enthält nur bekannte Fälle. Bei gewerblicher Vornutzung, Auffüllungen oder Kriegseinwirkung sollte zusätzlich eine historische Erkundung (Phase I) erfolgen – sie ist mit 500–2.000 € vergleichsweise günstig und deckt die Nutzungsgeschichte lückenlos auf.

Wie lange dauert ein Baugrundgutachten?

Vom Auftrag bis zum schriftlichen Gutachten meist 2 bis 4 Wochen, abhängig von der Auslastung des Büros und der Laboranalytik. Die Feldarbeit (Rammkernsondierungen) selbst dauert oft nur einen Tag.

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Altlasten & Bodengutachten

Zuletzt geprüft: Juli 2026 · von Henning, flurcheck.de

Altlasten Baugrund BBodSchG

Schadstoffe im Boden oder ein schlecht tragfähiger Baugrund können ein Grundstück teuer machen. Diese Seite erklärt den Unterschied zwischen Altlasten und Baugrund, wo Altlasten verzeichnet sind, wer haftet und wie ein Bodengutachten hilft – und du kannst Altlasten-Hinweise direkt auf der Karte prüfen.

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Was sind Altlasten?

Altlasten sind nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) Flächen, von denen Gefahren für Mensch oder Umwelt ausgehen können. Man unterscheidet:

Altablagerungen: stillgelegte Deponien, Verfüllungen, wilde Müllablagerungen.
Altstandorte: Flächen ehemaliger Industrie oder Gewerbe (Tankstellen, Chemie, Galvanik), auf denen mit Schadstoffen umgegangen wurde.
Verdachtsflächen: Flächen mit Anhaltspunkten, aber noch ohne abschließende Untersuchung.

Wo Altlasten verzeichnet sind

Die Behörden führen ein Altlasten- bzw. Bodenschutzkataster (meist bei Kreis/Stadt oder Landesumweltamt). Vor einem Kauf solltest du dort Auskunft einholen. Auf flurcheck.de bekommst du bereits einen ersten Hinweis: Klicke das Grundstück an, und vorhandene Altlasten-Informationen werden – neben Hochwasser und weiteren Umweltrisiken – mit angezeigt. Grundlage bleibt die amtliche Auskunft. Lage und Bestand prüfst du über die Flurstücksdaten.

Baugrundgutachten oder Altlastenuntersuchung?

Baugrundgutachten (Bodengutachten): untersucht die Tragfähigkeit – Bodenschichten, Grundwasserstand, Bodenklassen, Versickerung. Basis für Fundament und Gründung.
Altlastenuntersuchung: prüft auf Schadstoffe im Boden. Wird bei Verdacht oder Altstandorten relevant.

Beides sind verschiedene Gutachten – bei Verdachtsflächen können beide nötig sein.

Haftung und Wert

Wichtig: Auch der neue Eigentümer kann als sogenannter Zustandsstörer für die Sanierung herangezogen werden – unabhängig davon, wer die Altlast verursacht hat. Eine Altlast oder ein schwieriger Baugrund wirkt deutlich wertmindernd und gehört in jede Grundstücksbewertung und Kaufpreisverhandlung. Verdachtsmomente vor dem Kauf unbedingt klären.

Was kostet welches Gutachten?

Untersuchung	typische Kosten	Zweck
Baugrundgutachten (EFH)	1.000 – 2.500 €	Tragfähigkeit, Gründungsempfehlung, Grundwasser
Historische Erkundung (Phase I)	500 – 2.000 €	Akten- und Luftbildauswertung zur Vornutzung
Orientierende Untersuchung (Phase II)	3.000 – 15.000 €	Boden-/Grundwasserproben bei konkretem Verdacht
Detailuntersuchung / Sanierungsplanung	projektabhängig, meist 5-stellig	Eingrenzung und Sanierungskonzept

Gemessen an möglichen Sanierungskosten von 50.000 € bis weit in den sechsstelligen Bereich ist ein Gutachten vor dem Kauf eine günstige Versicherung.

Auskunft aus dem Altlastenkataster

Jedes Bundesland führt ein Altlastenkataster (auch Bodenschutz- oder Verdachtsflächenkataster), in dem bekannte Altlasten und altlastverdächtige Flächen registriert sind. Auskunft erteilt die untere Bodenschutzbehörde beim Landratsamt bzw. Umweltamt der Stadt – meist schriftlich, gegen geringe Gebühr (häufig kostenlos bis ca. 50 €) und mit berechtigtem Interesse, das du als Kaufinteressent mit Vollmacht des Eigentümers nachweist. Wichtig: Ein negativer Katastereintrag ist keine Garantie – erfasst ist nur, was den Behörden bekannt wurde.

Verdachtsmomente, die du ernst nehmen solltest

Frühere Nutzung als Tankstelle, Kfz-Werkstatt, chemische Reinigung, Galvanik oder Gaswerk
Auffüllungen und Aufschüttungen – oft mit Bauschutt oder Schlacke unbekannter Herkunft
Alte Heizöltanks (auch unterirdisch stillgelegte)
Lage in einem im Krieg bombardierten Gebiet → Kampfmittelvorabfrage beim Kampfmittelbeseitigungsdienst
Gewerbliche oder militärische Vornutzung des Umfelds

Einen ersten Anhaltspunkt liefert der Altlasten-Layer auf der flurcheck-Karte: Er zeigt für viele Regionen bekannte Altlasten- und Verdachtsflächen im Umfeld des Flurstücks – kostenlos, als Ausgangspunkt für die verbindliche Behördenauskunft.

Altlasten im Kaufvertrag richtig regeln

Der Verkäufer muss ihm bekannte Altlasten offenbaren – verschweigt er sie arglistig, haftet er trotz des üblichen Gewährleistungsausschlusses. Als Käufer solltest du zusätzlich vertraglich vorsorgen: eine Zusicherung, dass dem Verkäufer keine Altlasten und keine behördlichen Anordnungen bekannt sind; bei konkretem Verdacht ein Rücktrittsrecht oder eine Kostenteilungs-/Freistellungsklausel für den Fall eines Fundes. Denn öffentlich-rechtlich gilt: Die Behörde kann nach § 4 BBodSchG auch den aktuellen Eigentümer zur Sanierung heranziehen – unabhängig davon, wer die Verunreinigung verursacht hat.

Häufige Fragen

Was sind Altlasten?: Altlasten sind nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz Altablagerungen (z. B. alte Deponien) und Altstandorte (ehemalige Industrie-/Gewerbeflächen), von denen Gefahren für Mensch oder Umwelt ausgehen können. Flächen mit Anhaltspunkten gelten als Verdachtsflächen.
Wo finde ich heraus, ob ein Grundstück Altlasten hat?: Verbindlich über das Altlasten- bzw. Bodenschutzkataster der zuständigen Behörde (Kreis/Stadt oder Landesumweltamt). Auf flurcheck.de erhältst du beim Anklicken des Grundstücks bereits einen ersten Hinweis auf vorhandene Altlasten-Informationen.
Was ist der Unterschied zwischen Baugrundgutachten und Altlastenuntersuchung?: Das Baugrundgutachten untersucht die Tragfähigkeit des Bodens (Bodenschichten, Grundwasser, Bodenklassen) für die Gründung. Die Altlastenuntersuchung prüft auf Schadstoffe im Boden. Bei Verdacht können beide erforderlich sein.
Haftet der Käufer für Altlasten?: Ja, das ist möglich. Als neuer Eigentümer kann man als Zustandsstörer zur Sanierung herangezogen werden, auch wenn man die Altlast nicht verursacht hat. Deshalb sollten Verdachtsmomente vor dem Kauf geklärt werden.
Wer zahlt die Sanierung einer Altlast?: Nach § 4 BBodSchG haften der Verursacher, dessen Gesamtrechtsnachfolger, der aktuelle Eigentümer und sogar der frühere Eigentümer nebeneinander. Die Behörde wählt nach Zweckmäßigkeit aus – in der Praxis trifft es oft den aktuellen Eigentümer, der sich den Rückgriff auf den Verursacher dann zivilrechtlich erkämpfen muss.
Reicht der Blick ins Altlastenkataster aus?: Nein. Das Kataster enthält nur bekannte Fälle. Bei gewerblicher Vornutzung, Auffüllungen oder Kriegseinwirkung sollte zusätzlich eine historische Erkundung (Phase I) erfolgen – sie ist mit 500–2.000 € vergleichsweise günstig und deckt die Nutzungsgeschichte lückenlos auf.
Wie lange dauert ein Baugrundgutachten?: Vom Auftrag bis zum schriftlichen Gutachten meist 2 bis 4 Wochen, abhängig von der Auslastung des Büros und der Laboranalytik. Die Feldarbeit (Rammkernsondierungen) selbst dauert oft nur einen Tag.

⚠ Hinweise und Orientierung, keine Rechts- oder Gutachterleistung. Verbindlich sind das Altlastenkataster der Behörde und fachliche Gutachten.

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