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Grundstück kaufen – Checkliste vor dem Kauf

Zuletzt geprüft: Juli 2026 · von Henning, flurcheck.de

Ein Grundstückskauf will gut vorbereitet sein. Diese Checkliste zeigt, was du vor dem Notartermin prüfen solltest – von der Lage über Bebaubarkeit, Erschließung und Grundbuch bis zu Altlasten und dem fairen Preis. Viele Punkte lassen sich kostenlos direkt auf flurcheck.de prüfen.

1. Lage & Grundstück

• Flurstück identifiziert? Grenzen, Fläche und Zuschnitt aus ALKIS prüfen.
• Lage im Ort: Infrastruktur, Anbindung, Nachbarschaft.
• Hanglage, Exposition? (flurcheck.de zeigt Hangneigung.)

2. Bebaubarkeit

• Liegt ein Bebauungsplan vor? Welche GRZ/GFZ, Höhe, Nutzungsart?
• Kein B-Plan: gilt § 34 BauGB (Innenbereich) oder § 35 (Außenbereich)?
• Entwicklungszustand: Bauland, Rohbauland oder Bauerwartungsland?

3. Erschließung

• Vollständig erschlossen (Straße, Kanal, Wasser, Strom)? Mehr unter Erschließungskosten.
• Hinterliegendes Grundstück: gesicherte Zufahrt (Wegerecht)?
• Breitband/Glasfaser verfügbar? (auf flurcheck.de prüfbar.)

4. Grundbuch & Belastungen

• Abteilung II: Dienstbarkeiten, Wegerecht, Nießbrauch, Vorkaufsrechte?
• Abteilung III: offene Grundschulden, die gelöscht werden müssen?
• Baulastenverzeichnis der Gemeinde prüfen (nicht im Grundbuch!).
• Hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht?

5. Risiken & Umwelt

• Altlasten: Altlastenkataster bei der Gemeinde abfragen.
• Hochwasser: Überschwemmungsgebiet oder Hochwasserrisiko? (auf flurcheck.de prüfbar.)
• Radon, Lärm, Luftqualität: auf flurcheck.de prüfbar.
• Baugrundgutachten bei Verdacht auf schlechten Untergrund oder Hanglagen.

6. Kaufpreis & Nebenkosten

• Angemessener Preis? Bodenrichtwert und Bodenwert-Schätzung auf flurcheck.de.
• Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % je Bundesland einplanen.
• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1,5–2 % des Kaufpreises.
• Ggf. Maklerprovision.

7. Ablauf absichern

• Kaufvertragsentwurf rechtzeitig vorab vom Notar erhalten und prüfen.
• Finanzierung gesichert? Grundschuld geplant?
• Vollständigen Kaufablauf kennen.

Kaufnebenkosten: Rechenbeispiel

Die Nebenkosten werden beim Grundstückskauf oft unterschätzt – je nach Bundesland und Maklerbeteiligung kommen schnell 10–12 % auf den Kaufpreis obendrauf. Beispiel für ein Grundstück für 250.000 € in Nordrhein-Westfalen:

Details zu den einzelnen Posten findest du auf Grunderwerbsteuer und Notar- & Grundbuchkosten. Kommt ein unerschlossenes Grundstück dazu, können Erschließungskosten von mehreren zehntausend Euro hinzukommen.

Diese Unterlagen solltest du dir zeigen lassen

• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate) – Eigentümer, Belastungen in Abteilung II und III.
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis – öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die nicht im Grundbuch stehen (Ausnahme Bayern, dort gibt es keine Baulasten). Siehe Baulast.
• Bebauungsplan oder Bauvoranfrage – was darf tatsächlich gebaut werden? Siehe Bebauungsplan & FNP.
• Erschließungsbescheinigung der Gemeinde – sind alle Beiträge bezahlt oder drohen Nachforderungen?
• Altlastenauskunft des Umweltamts bei gewerblicher Vornutzung – siehe Altlasten & Bodengutachten.
• Liegenschaftskarte / Flurkarte – amtliche Grenzen und Flurstücksnummer, direkt abrufbar über die flurcheck-Karte.

Rote Flaggen: Wann du genauer hinschauen solltest

• Preis deutlich unter dem Bodenrichtwert: Fast immer gibt es einen Grund – Lärm, Zuschnitt, Altlasten, fehlendes Baurecht.
• „Bauerwartungsland" wird wie Bauland beworben: Ohne Bebauungsplan oder §-34-Lage kaufst du möglicherweise ein Grundstück, auf dem du jahrzehntelang nicht bauen darfst.
• Wege- oder Leitungsrechte in Abteilung II: Sie schränken die Bebaubarkeit ein und mindern den Wert.
• „Erschließungsbeiträge übernimmt der Käufer": Diese Klausel kann fünfstellige Nachzahlungen bedeuten.
• Hanglage oder feuchte Senke ohne Baugrundgutachten: Gründungsmehrkosten können 20.000–100.000 € erreichen.
• Druck zum schnellen Notartermin: Seriöse Verkäufer geben dir Zeit für Grundbuch-, Baulasten- und Altlastenprüfung.

Risiken digital vorprüfen

Viele Punkte der Checkliste kannst du in wenigen Minuten selbst prüfen, bevor du Geld für Gutachten ausgibst: Auf der flurcheck-Karte siehst du für jedes Flurstück in Deutschland die amtliche Flurstücksnummer samt Fläche, den Bodenrichtwert sowie Datenlayer zu Hochwasserrisiko, Lärmbelastung, Radon, Hangneigung, Solarpotenzial und Breitbandversorgung – kostenlos und ohne Anmeldung.

Häufige Fragen

Was muss ich vor dem Grundstückskauf prüfen?

Die wichtigsten Punkte sind: Flurstücksdaten und Fläche (ALKIS), Bebaubarkeit (Bebauungsplan oder § 34 BauGB), Erschließungszustand, Grundbuch (Belastungen, Dienstbarkeiten), Baulastenverzeichnis, Altlasten, Umweltrisiken und ob der Kaufpreis dem Bodenrichtwert entspricht.

Kann ich Grundstücksrisiken kostenlos prüfen?

Ja. Auf flurcheck.de kannst du für jedes Flurstück kostenlos Bodenrichtwert, Fläche, Hochwasserrisiko, Hangneigung, Altlasten-Hinweise, Lärm, Radon und Infrastruktur prüfen – ohne Anmeldung.

Was sind die Kaufnebenkosten beim Grundstückskauf?

Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2 %) und ggf. Maklerprovision. Je nach Land und Konstellation kommen so 5–10 % des Kaufpreises obendrauf.

Was steht im Grundbuch beim Grundstückskauf?

In Abteilung II stehen Dienstbarkeiten (Wegerecht, Nießbrauch) und Vorkaufsrechte. In Abteilung III offene Grundschulden und Hypotheken. Baulasten dagegen stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde.

Wie lange dauert es vom Angebot bis zum Eigentum?

Realistisch 3 bis 6 Monate: Prüfung und Finanzierung (2–6 Wochen), Notartermin mit Vorlauf (2–4 Wochen), danach Auflassungsvormerkung, Grunderwerbsteuer und Kaufpreiszahlung. Die eigentliche Eigentumsumschreibung im Grundbuch dauert je nach Amt weitere 2–6 Monate, du bist aber ab Kaufpreiszahlung wirtschaftlich abgesichert.

Brauche ich zusätzlich zum Notar einen Anwalt?

Der Notar ist neutral und berät beide Seiten zur rechtlichen Gestaltung – er vertritt aber nicht deine Interessen. Bei komplexen Fällen (Erbbaurecht, Altlastenverdacht, ungewöhnliche Klauseln) kann eine eigene anwaltliche Prüfung des Entwurfs sinnvoll sein.

Was kostet ein aktueller Grundbuchauszug?

Ein unbeglaubigter Auszug kostet 10 €, ein beglaubigter 20 €. Du bekommst ihn beim Grundbuchamt (Amtsgericht) mit berechtigtem Interesse – als Kaufinteressent mit Verkäufer-Vollmacht oder über den Notar problemlos.

⚠ Checkliste zur Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Prüfungen Notar, Fachanwalt und Behörden hinzuziehen.