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Grundschuld & Hypothek

Zuletzt geprüft: Juli 2026 · von Henning, flurcheck.de

Wer einen Immobilienkredit aufnimmt, bestellt der Bank fast immer eine Grundschuld als Sicherheit. Sie steht – wie die seltener gewordene Hypothek – in Abteilung III des Grundbuchs. Diese Seite erklärt den Unterschied beider Grundpfandrechte, was Rang, Brief- und Buchgrundschuld bedeuten und wie die Löschung beim Verkauf läuft.

Was sind Grundpfandrechte?

Grundschuld und Hypothek sind Grundpfandrechte: Sie belasten ein Grundstück, damit ein Gläubiger (meist die Bank) im Notfall die Zwangsvollstreckung betreiben kann. Beide werden in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen – Grundlagen dazu auf Grundbuch & Flurstück.

Grundschuld oder Hypothek – der Unterschied

• Hypothek (akzessorisch): fest an eine konkrete Forderung gebunden. Sinkt der Kredit, sinkt automatisch die Hypothek; ist er getilgt, erlischt sie. In der Praxis selten geworden.
• Grundschuld (abstrakt): nicht an eine bestimmte Forderung gebunden. Sie bleibt in voller Höhe bestehen, auch wenn der Kredit getilgt ist – und kann für eine neue Finanzierung wiederverwendet werden. Deshalb von Banken bevorzugt.

Brief- oder Buchgrundschuld

• Buchgrundschuld: existiert nur durch den Grundbucheintrag – unkomplizierter und günstiger.
• Briefgrundschuld: zusätzlich wird ein Grundschuldbrief ausgestellt; die Übertragung ist außerhalb des Grundbuchs möglich, der Brief muss aber sicher verwahrt werden.

Rangstelle

Mehrere Grundpfandrechte stehen in einer Rangfolge. Im Verwertungsfall wird der erste Rang zuerst bedient. Eine erstrangige Grundschuld ist für die Bank sicherer – und für dich oft mit besseren Konditionen verbunden. Der mögliche Beleihungsrahmen hängt am Wert bzw. Bodenrichtwert des Objekts.

Löschung beim Verkauf

Beim Verkauf wird eine eingetragene Grundschuld in der Regel abgelöst und gelöscht. Dazu erteilt die Bank nach Rückzahlung eine Löschungsbewilligung; die Löschung im Grundbuch erfolgt über den Notar. Alternativ kann eine nicht mehr benötigte Grundschuld als „Reserve" stehen bleiben.

Kosten der Grundschuldbestellung

Für Notar und Grundbuchamt zusammen kannst du grob mit 0,3 bis 0,5 % des Grundschuldbetrags rechnen:

Die Bestellung wird am günstigsten direkt im Kauftermin mitbeurkundet – Details auf Notar- & Grundbuchkosten.

Abtretung statt Neubestellung: Sparpotenzial beim Kauf

Hat der Verkäufer noch eine Grundschuld im Grundbuch, muss sie nicht zwingend gelöscht und vom Käufer neu bestellt werden. Stattdessen kann sie per Abtretung auf die finanzierende Bank des Käufers übertragen werden. Das spart gleich zweimal: die Löschungskosten des Verkäufers und einen Großteil der Neubestellungskosten des Käufers – bei 250.000 € Grundschuld zusammen schnell über 1.000 €. Voraussetzung ist, dass beide Banken mitspielen und die Grundschuldhöhe passt; die Abtretung selbst kostet nur Beglaubigungs- und Eintragungsgebühren.

Vollstreckungsunterwerfung: Was du beim Notar unterschreibst

Zur Standard-Grundschuldbestellung gehört fast immer die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung (§ 800 ZPO) – in das Grundstück und meist zusätzlich in dein gesamtes Vermögen (persönliche Haftungsübernahme). Das klingt dramatisch, ist aber Marktstandard: Die Bank kann damit im Ernstfall ohne vorheriges Gerichtsverfahren vollstrecken. Dein Schutz liegt in der Sicherungsabrede (Sicherungsvertrag): Sie legt fest, dass die Bank die Grundschuld nur verwerten darf, wenn das gesicherte Darlehen tatsächlich notleidend ist.

Nach der Tilgung: löschen oder stehen lassen?

Ist das Darlehen zurückgezahlt, wird die Grundschuld nicht automatisch gelöscht – sie wandelt sich wirtschaftlich in eine Eigentümergrundschuld. Du hast zwei Optionen: Löschen (Löschungsbewilligung der Bank ist kostenlos, Notar und Grundbuchamt kosten zusammen grob 0,2–0,4 % des Grundschuldbetrags) – das sorgt für ein „sauberes" Grundbuch beim Verkauf. Oder stehen lassen und die eingetragene Grundschuld später für eine neue Finanzierung (Modernisierung, Anschlussdarlehen) wiederverwenden – das spart die erneute Bestellung. Wichtig ist nur, sich die Löschungsbewilligung bzw. Rückgewähransprüche von der Bank aushändigen zu lassen.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?

Die Hypothek ist akzessorisch, also fest an eine konkrete Forderung gebunden und sinkt mit dem Kredit. Die Grundschuld ist abstrakt und bleibt unabhängig vom Kreditstand bestehen, weshalb sie sich wiederverwenden lässt. Banken bevorzugen heute die Grundschuld.

Wo steht die Grundschuld im Grundbuch?

Grundschuld und Hypothek werden in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Dort sind alle Grundpfandrechte mit Betrag, Gläubiger und Rangstelle verzeichnet.

Was ist eine Löschungsbewilligung?

Eine Löschungsbewilligung ist die Erklärung des Gläubigers (Bank), dass die Grundschuld gelöscht werden darf – üblich nach vollständiger Rückzahlung. Die Löschung im Grundbuch wird dann über den Notar veranlasst.

Muss die Grundschuld nach Tilgung gelöscht werden?

Nicht zwingend. Eine getilgte Grundschuld kann gelöscht werden, oft lohnt es sich aber, sie als Reserve für eine spätere Finanzierung im Grundbuch stehen zu lassen, da eine Neubestellung Kosten verursacht.

Was kostet die Löschung einer Grundschuld?

Die Löschungsbewilligung stellt die Bank kostenlos aus. Für Notar (Beglaubigung) und Grundbuchamt fallen zusammen grob 0,2–0,4 % des Grundschuldbetrags an – bei 250.000 € also etwa 400–600 €.

Kann die Bank vollstrecken, obwohl ich meine Raten zahle?

Nein. Die Sicherungsabrede erlaubt die Verwertung nur bei notleidendem Darlehen. Eine Vollstreckung ohne Sicherungsfall wäre rechtswidrig und ließe sich mit der Vollstreckungsabwehrklage stoppen.

Was ist der Rückgewähranspruch?

Dein Anspruch gegen die Bank, die Grundschuld nach Tilgung zurückzugeben – durch Löschungsbewilligung, Abtretung an dich oder Verzicht. Bei einer Umschuldung tritt die neue Bank oft in diesen Anspruch ein, statt eine neue Grundschuld zu bestellen.

⚠ Allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Finanzberatung. Für die konkrete Finanzierung Bank, Notar oder Fachberatung hinzuziehen.