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Grundschuld & Hypothek

Wer einen Immobilienkredit aufnimmt, bestellt der Bank fast immer eine Grundschuld als Sicherheit. Sie steht – wie die seltener gewordene Hypothek – in Abteilung III des Grundbuchs. Diese Seite erklärt den Unterschied beider Grundpfandrechte, was Rang, Brief- und Buchgrundschuld bedeuten und wie die Löschung beim Verkauf läuft.

Was sind Grundpfandrechte?

Grundschuld und Hypothek sind Grundpfandrechte: Sie belasten ein Grundstück, damit ein Gläubiger (meist die Bank) im Notfall die Zwangsvollstreckung betreiben kann. Beide werden in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen – Grundlagen dazu auf Grundbuch & Flurstück.

Grundschuld oder Hypothek – der Unterschied

• Hypothek (akzessorisch): fest an eine konkrete Forderung gebunden. Sinkt der Kredit, sinkt automatisch die Hypothek; ist er getilgt, erlischt sie. In der Praxis selten geworden.
• Grundschuld (abstrakt): nicht an eine bestimmte Forderung gebunden. Sie bleibt in voller Höhe bestehen, auch wenn der Kredit getilgt ist – und kann für eine neue Finanzierung wiederverwendet werden. Deshalb von Banken bevorzugt.

Brief- oder Buchgrundschuld

• Buchgrundschuld: existiert nur durch den Grundbucheintrag – unkomplizierter und günstiger.
• Briefgrundschuld: zusätzlich wird ein Grundschuldbrief ausgestellt; die Übertragung ist außerhalb des Grundbuchs möglich, der Brief muss aber sicher verwahrt werden.

Rangstelle

Mehrere Grundpfandrechte stehen in einer Rangfolge. Im Verwertungsfall wird der erste Rang zuerst bedient. Eine erstrangige Grundschuld ist für die Bank sicherer – und für dich oft mit besseren Konditionen verbunden. Der mögliche Beleihungsrahmen hängt am Wert bzw. Bodenrichtwert des Objekts.

Löschung beim Verkauf

Beim Verkauf wird eine eingetragene Grundschuld in der Regel abgelöst und gelöscht. Dazu erteilt die Bank nach Rückzahlung eine Löschungsbewilligung; die Löschung im Grundbuch erfolgt über den Notar. Alternativ kann eine nicht mehr benötigte Grundschuld als „Reserve" stehen bleiben.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?

Die Hypothek ist akzessorisch, also fest an eine konkrete Forderung gebunden und sinkt mit dem Kredit. Die Grundschuld ist abstrakt und bleibt unabhängig vom Kreditstand bestehen, weshalb sie sich wiederverwenden lässt. Banken bevorzugen heute die Grundschuld.

Wo steht die Grundschuld im Grundbuch?

Grundschuld und Hypothek werden in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Dort sind alle Grundpfandrechte mit Betrag, Gläubiger und Rangstelle verzeichnet.

Was ist eine Löschungsbewilligung?

Eine Löschungsbewilligung ist die Erklärung des Gläubigers (Bank), dass die Grundschuld gelöscht werden darf – üblich nach vollständiger Rückzahlung. Die Löschung im Grundbuch wird dann über den Notar veranlasst.

Muss die Grundschuld nach Tilgung gelöscht werden?

Nicht zwingend. Eine getilgte Grundschuld kann gelöscht werden, oft lohnt es sich aber, sie als Reserve für eine spätere Finanzierung im Grundbuch stehen zu lassen, da eine Neubestellung Kosten verursacht.

⚠ Allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Finanzberatung. Für die konkrete Finanzierung Bank, Notar oder Fachberatung hinzuziehen.