Bodenrichtwert – Was ist das und wie berechnet man ihn?

Der Bodenrichtwert ist einer der wichtigsten Kennwerte beim Grundstückskauf, bei der Erbschaftssteuer und bei der Immobilienbewertung. Dennoch wissen viele nicht genau, was er bedeutet, wie er zustande kommt und wo er seine Grenzen hat. Diese Seite erklärt es verständlich.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert (kurz: BRW) ist ein amtlich ermittelter Durchschnittswert für den reinen Bodenwert – also den Wert des unbebauten Grundstücks ohne Gebäude, Bepflanzung oder sonstige Aufbauten. Er wird in Euro pro Quadratmeter (€/m²) angegeben.

Der Bodenrichtwert gilt jeweils für eine Bodenrichtwertzone: ein geografisch abgegrenztes Gebiet, in dem vergleichbare Grundstücke ähnliche Lagewerte aufweisen. Innerhalb einer Zone gilt ein einheitlicher Richtwert.

Wer ermittelt den Bodenrichtwert?

In Deutschland sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte der Bundesländer für die Ermittlung zuständig. Diese unabhängigen Gremien werten alle beurkundeten Grundstückskäufe in ihrer Region aus und leiten daraus die Bodenrichtwerte ab. Die Ergebnisse werden im BORIS-D-System (Bodenrichtwertinformationssystem Deutschland) veröffentlicht.

Wie wird der Bodenrichtwert berechnet?

Die Berechnung erfolgt in mehreren Schritten:

1. 1
   Kaufpreissammlung: Alle notariell beurkundeten Grundstücksverkäufe im Zuständigkeitsbereich werden erfasst und in der Kaufpreissammlung gespeichert.
2. 2
   Zonenbildung: Fachleute gruppieren Grundstücke mit ähnlichen Lageverhältnissen, Nutzungsarten und Erschließungszuständen zu Bodenrichtwertzonen.
3. 3
   Auswertung: Für jede Zone wird aus den bereinigten Kaufpreisen ein repräsentativer Durchschnittswert je m² ermittelt. Ausreißer werden statistisch bereinigt.
4. 4
   Veröffentlichung: Der Gutachterausschuss beschließt die neuen Bodenrichtwerte zum jeweiligen Stichtag und veröffentlicht sie. In den meisten Bundesländern geschieht das alle zwei Jahre.

Bodenrichtwert vs. Verkehrswert – der wichtige Unterschied

Der häufigste Irrtum: Bodenrichtwert ≠ Verkehrswert. Der Bodenrichtwert ist ein zonaler Durchschnittswert, der Verkehrswert ist der individuelle Marktwert eines konkreten Grundstücks zum Bewertungsstichtag.

Folgende Faktoren können dazu führen, dass der tatsächliche Wert erheblich abweicht:

• Zuschnitt: Ungünstig geschnittene oder sehr schmale Grundstücke sind oft weniger wert als der Richtwert suggeriert.
• Erschließung: Nicht erschlossene Grundstücke sind erheblich günstiger.
• Bebaubarkeit: Baurecht (B-Plan, § 34 BauGB) hat großen Einfluss auf den Wert.
• Altlasten: Kontaminiertes Gelände ist drastisch im Wert gemindert.
• Topographie: Hanglage, Überschwemmungsgebiet oder Lärmbelastung wirken wertmindernd.

Für eine verbindliche Wertermittlung empfiehlt sich ein zertifizierter Immobiliengutachter (§ 194 BauGB).

Wofür wird der Bodenrichtwert verwendet?

• Erbschafts- und Schenkungssteuer: Das Finanzamt nutzt den Bodenrichtwert als Grundlage für die steuerliche Bewertung von Grundbesitz.
• Grundsteuerreform: Seit 2025 fließt der Bodenrichtwert in die neue Grundsteuerberechnung ein.
• Kaufpreisverhandlung: Als Orientierungswert bei Kauf oder Verkauf eines Grundstücks.
• Beleihungswert: Banken nutzen ihn als Richtwert bei der Immobilienfinanzierung.
• Enteignungsentschädigung: Bei städtebaulichen Maßnahmen dient er als Entschädigungsgrundlage.

Häufige Fragen zum Bodenrichtwert

Kann ich den Bodenrichtwert als Kaufpreis nehmen?

Nein. Er ist ein Durchschnittswert und kann je nach individuellem Grundstück stark abweichen. Für eine fundierte Kaufentscheidung solltest du zusätzlich einen Gutachter hinzuziehen oder die lokale Marktlage analysieren.

Wie oft wird er aktualisiert?

In den meisten Bundesländern alle zwei Jahre, in einigen jährlich. Der Stichtag ist meist der 1. Januar.

Was bedeutet die Nutzungsart bei BORIS?

Die Nutzungsart beschreibt, für welche Art von Bebauung der Bodenrichtwert gilt: Wohnbaufläche (W), Gemischte Baufläche (M), Gewerbefläche (G), Landwirtschaft (LF) usw. Ein Richtwert für Wohnbaufläche gilt nicht für eine Gewerbenutzung.

Gibt es den Bodenrichtwert für Bayern?

Bayern stellt seine BORIS-Daten nicht als Open Data bereit. Die Daten sind beim LDBV Bayern kostenpflichtig erhältlich. Für alle anderen 15 Bundesländer kannst du den Bodenrichtwert auf flurcheck.de kostenlos abrufen.

Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Bodenpreis?

Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Richtwert (Durchschnitt der Zone). Der Bodenpreis ist der tatsächlich gezahlte Preis für ein konkretes Grundstück. Beide können deutlich voneinander abweichen.