Der Bodenrichtwert ist einer der wichtigsten Kennwerte beim Grundstückskauf, bei der Erbschaftssteuer und bei der Immobilienbewertung. Dennoch wissen viele nicht genau, was er bedeutet, wie er zustande kommt und wo er seine Grenzen hat. Diese Seite erklärt es verständlich.
So findest du den Bodenrichtwert für dein Grundstück
Den amtlichen Bodenrichtwert für ein konkretes Grundstück findest du auf flurcheck.de in wenigen Sekunden – kostenlos und ohne Anmeldung:
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Adresse suchen oder Karte öffnen: Gib oben die Adresse ein oder navigiere direkt zu deinem Grundstück.
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Flurstück antippen: Ein Klick markiert das Grundstück und lädt die amtlichen Daten.
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Bodenrichtwert ablesen: Der aktuelle Wert in €/m² erscheint mit Stichtag, Nutzungsart und – wo verfügbar – der Preisentwicklung. Quelle ist direkt das amtliche BORIS-D-System.
So bekommst du den Bodenrichtwert nicht nur erklärt, sondern direkt für deine konkrete Lage – ohne den Umweg über die einzelnen Landesportale.
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Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert (kurz: BRW) ist ein amtlich ermittelter Durchschnittswert für den reinen Bodenwert – also den Wert des unbebauten Grundstücks ohne Gebäude, Bepflanzung oder sonstige Aufbauten. Er wird in Euro pro Quadratmeter (€/m²) angegeben.
Der Bodenrichtwert gilt jeweils für eine Bodenrichtwertzone: ein geografisch abgegrenztes Gebiet, in dem vergleichbare Grundstücke ähnliche Lagewerte aufweisen. Innerhalb einer Zone gilt ein einheitlicher Richtwert.
Wer ermittelt den Bodenrichtwert?
In Deutschland sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte der Bundesländer für die Ermittlung zuständig. Diese unabhängigen Gremien werten alle beurkundeten Grundstückskäufe in ihrer Region aus und leiten daraus die Bodenrichtwerte ab. Die Ergebnisse werden im BORIS-D-System (Bodenrichtwertinformationssystem Deutschland) veröffentlicht.
Wie wird der Bodenrichtwert berechnet?
Die Berechnung erfolgt in mehreren Schritten:
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Kaufpreissammlung: Alle notariell beurkundeten Grundstücksverkäufe im Zuständigkeitsbereich werden erfasst und in der Kaufpreissammlung gespeichert.
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Zonenbildung: Fachleute gruppieren Grundstücke mit ähnlichen Lageverhältnissen, Nutzungsarten und Erschließungszuständen zu Bodenrichtwertzonen.
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Auswertung: Für jede Zone wird aus den bereinigten Kaufpreisen ein repräsentativer Durchschnittswert je m² ermittelt. Ausreißer werden statistisch bereinigt.
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Veröffentlichung: Der Gutachterausschuss beschließt die neuen Bodenrichtwerte zum jeweiligen Stichtag und veröffentlicht sie. In den meisten Bundesländern geschieht das alle zwei Jahre.
Bodenrichtwert vs. Verkehrswert – der wichtige Unterschied
Der häufigste Irrtum: Bodenrichtwert ≠ Verkehrswert. Der Bodenrichtwert ist ein zonaler Durchschnittswert, der Verkehrswert ist der individuelle Marktwert eines konkreten Grundstücks zum Bewertungsstichtag.
Folgende Faktoren können dazu führen, dass der tatsächliche Wert erheblich abweicht:
- Zuschnitt: Ungünstig geschnittene oder sehr schmale Grundstücke sind oft weniger wert als der Richtwert suggeriert.
- Erschließung: Nicht erschlossene Grundstücke sind erheblich günstiger.
- Bebaubarkeit: Baurecht (B-Plan, § 34 BauGB) hat großen Einfluss auf den Wert.
- Altlasten: Kontaminiertes Gelände ist drastisch im Wert gemindert.
- Topographie: Hanglage oder Überschwemmungsgebiet wirken wertmindernd.
- Lärmbelastung: Straßen-, Schienen- oder Fluglärm mindert den Grundstückswert messbar. flurcheck.de zeigt dir die amtlichen Lärmkarten nach EU-Umgebungslärmrichtlinie direkt mit an.
Für eine verbindliche Wertermittlung empfiehlt sich ein zertifizierter Immobiliengutachter (§ 194 BauGB).
Du willst nicht den Zonenwert, sondern die Zahl für dein Grundstück? Grundstückswert ermitteln rechnet Bodenrichtwert × amtliche Fläche und gibt den Bodenwert als Spanne aus – ohne Anmeldung.
Wofür wird der Bodenrichtwert verwendet?
- Erbschafts- und Schenkungssteuer: Das Finanzamt nutzt den Bodenrichtwert als Grundlage für die steuerliche Bewertung von Grundbesitz.
- Grundsteuerreform: Seit 2025 fließt der Bodenrichtwert in die neue Grundsteuerberechnung ein.
- Kaufpreisverhandlung: Als Orientierungswert bei Kauf oder Verkauf eines Grundstücks.
- Beleihungswert: Banken nutzen ihn als Richtwert bei der Immobilienfinanzierung.
- Enteignungsentschädigung: Bei städtebaulichen Maßnahmen dient er als Entschädigungsgrundlage.
Bodenrichtwert nach Bundesland abfragen
Jedes Bundesland hat ein eigenes BORIS-Portal mit eigenem Stichtag und Aktualisierungsrhythmus; die Werte beschließen die Gutachterausschüsse der Kreise und Städte. Über flurcheck.de rufst du den Bodenrichtwert in den meisten Bundesländern kostenlos ab – nicht in Baden-Württemberg und im Saarland, wo die Gutachterausschüsse ihre Werte bisher nicht frei geben, und in Bayern nur, wo sie frei verfügbar sind. Direkt zur Flurstück- und Bodenrichtwert-Suche deines Bundeslands: