Zur Karte

Grunderwerbsteuer

Zuletzt geprüft: Juli 2026 · von Henning, flurcheck.de

Kurz gesagt: Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie an und beträgt je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises. Sie zahlt der Käufer; erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nötig ist.

Beim Kauf eines Grundstücks oder Hauses fällt Grunderwerbsteuer an – ein erheblicher Teil der Kaufnebenkosten. Wie hoch sie ist, hängt vom Bundesland ab. Diese Seite erklärt die Steuersätze, die Bemessungsgrundlage, wer zahlt, wann sie fällig wird und welche Ausnahmen es gibt.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer (geregelt im GrEStG) ist eine Steuer auf den Erwerb eines Grundstücks – also auf den Kaufvertrag. Sie zählt zu den Kaufnebenkosten neben Notar, Grundbuch und ggf. Makler. Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Kaufpreis.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest. Er liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises:

• Niedrigster Satz – 3,5 %: Bayern.
• Mittlerer Bereich – 5,0 bis 6,0 %: z. B. Baden-Württemberg, Niedersachsen, Bremen, Rheinland-Pfalz und Thüringen (5,0 %), Hamburg und Sachsen (5,5 %), Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern (6,0 %).
• Höchster Satz – 6,5 %: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein.

Beispiel: Bei 300.000 € Kaufpreis sind das je nach Land zwischen 10.500 € (3,5 %) und 19.500 € (6,5 %). Den maßgeblichen Bodenwert kannst du vorab über den Bodenrichtwert einschätzen.

Wer zahlt, und wann?

Rechtlich haften Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch, im Kaufvertrag wird die Steuer aber fast immer dem Käufer auferlegt. Ablauf:

1. 1
   Das Finanzamt erhält den Kaufvertrag vom Notar und erlässt den Steuerbescheid.
2. 2
   Nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
3. 3
   Erst damit kann der Käufer als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.

Ausnahmen und Sparmöglichkeiten

• Verwandte in gerader Linie (Eltern–Kinder) und Ehegatten sind beim Erwerb in der Regel von der Grunderwerbsteuer befreit.
• Erbschaft und Schenkung lösen keine Grunderwerbsteuer aus (dafür ggf. Erbschaft-/Schenkungsteuer).
• Bewegliches Inventar (z. B. Einbauküche) kann im Vertrag gesondert ausgewiesen werden und mindert die Bemessungsgrundlage.

Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf an – die jährliche Grundsteuer ist davon klar zu unterscheiden.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland (Stand 2026)

Die Steuersätze setzen die Bundesländer selbst fest – die Spanne reicht von 3,5 % bis 6,5 %. Bei identischem Kaufpreis zahlst du je nach Bundesland fast das Doppelte:

Zuletzt gab es Bewegung in beide Richtungen: Sachsen hat 2023 von 3,5 % auf 5,5 % erhöht, Thüringen 2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt. Prüfe vor dem Kauf den aktuellen Satz deines Bundeslandes.

Bemessungsgrundlage: Worauf die Steuer berechnet wird

Besteuert wird die Gegenleistung – in der Regel der Kaufpreis inklusive aller übernommenen Verpflichtungen. Entscheidend ist, was davon abgezogen werden kann:

• Abziehbar: bewegliches Inventar. Einbauküche, Möbel, Markisen oder Gartengeräte, die mitverkauft werden, unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer – wenn sie im Kaufvertrag mit realistischem Einzelwert ausgewiesen sind. Belege (Rechnungen, Zeitwert) bereithalten.
• Nicht abziehbar: Instandhaltungsrücklage. Beim Wohnungskauf zählt der Anteil an der Erhaltungsrücklage nach der BFH-Rechtsprechung (2020) zur Bemessungsgrundlage und mindert die Steuer nicht mehr.
• Vorsicht bei zu hohem Inventaranteil: Liegt der ausgewiesene Inventarwert über etwa 10–15 % des Kaufpreises, fragt das Finanzamt häufig nach Nachweisen. Außerdem finanzieren Banken Inventar meist nicht mit – der Beleihungswert sinkt.

Rechenbeispiel: Inventar senkt die Steuer

Kauf in Nordrhein-Westfalen (6,5 %) für 350.000 €, davon Einbauküche und Geräteschuppen im Wert von 15.000 € im Vertrag ausgewiesen:

• Ohne Ausweis: 350.000 € × 6,5 % = 22.750 €
• Mit Ausweis: 335.000 € × 6,5 % = 21.775 €
• Ersparnis: 975 € – nur durch korrekte Vertragsgestaltung.

Grundstückskauf mit geplantem Neubau: die Falle „einheitliches Vertragswerk"

Kaufst du ein Grundstück und baust anschließend, fällt die Grunderwerbsteuer grundsätzlich nur auf das Grundstück an. Anders sieht es aus, wenn Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich oder wirtschaftlich verknüpft sind – etwa beim Bauträger oder wenn der Verkäufer den Bauunternehmer vorgibt. Dann liegt ein einheitliches Vertragswerk vor und die Steuer wird auf Grundstück plus Baukosten berechnet. Bei 150.000 € Grundstück und 350.000 € Hausbau in NRW macht das den Unterschied zwischen 9.750 € und 32.500 € Steuer. Wer frei über den Bauunternehmer entscheiden kann und die Verträge zeitlich wie inhaltlich trennt, zahlt nur auf das Grundstück.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Sie liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Bayern hat mit 3,5 % den niedrigsten Satz, mehrere Länder wie NRW, Brandenburg oder Schleswig-Holstein verlangen 6,5 %.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

In der Praxis zahlt sie der Käufer, weil das so im Kaufvertrag vereinbart wird. Rechtlich haften Käufer und Verkäufer aber gesamtschuldnerisch gegenüber dem Finanzamt.

Was ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Das Finanzamt stellt sie nach Zahlung der Grunderwerbsteuer aus. Sie ist Voraussetzung dafür, dass der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann.

Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?

Unter anderem beim Erwerb zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie sowie bei Erbschaft und Schenkung. Bei Erbschaft oder Schenkung kann stattdessen Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer anfallen.

Fällt beim Verkauf innerhalb der Familie Grunderwerbsteuer an?

Verkäufe und Übertragungen zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern und Verwandten in gerader Linie (Eltern, Kinder, Großeltern, Enkel) sind nach § 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Geschwister sind dagegen nicht befreit.

Kann ich die Grunderwerbsteuer in Raten zahlen?

Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig. Eine Stundung ist nur in Ausnahmefällen möglich und liegt im Ermessen des Finanzamts. Plane die Steuer daher fest in die Finanzierung ein.

Was passiert, wenn ich die Grunderwerbsteuer nicht zahle?

Ohne Zahlung stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – und ohne diese trägt dich das Grundbuchamt nicht als Eigentümer ein. Der Eigentumsübergang bleibt damit blockiert, obwohl der Kaufvertrag wirksam ist.

⚠ Allgemeine Informationen, keine Steuerberatung. Die genauen Sätze und Befreiungen regeln die Bundesländer; im Einzelfall Finanzamt oder Steuerberater fragen.