Beim Kauf eines Grundstücks oder Hauses fällt Grunderwerbsteuer an – ein erheblicher Teil der Kaufnebenkosten. Wie hoch sie ist, hängt vom Bundesland ab. Diese Seite erklärt die Steuersätze, die Bemessungsgrundlage, wer zahlt, wann sie fällig wird und welche Ausnahmen es gibt.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer (geregelt im GrEStG) ist eine Steuer auf den Erwerb eines Grundstücks – also auf den Kaufvertrag. Sie zählt zu den Kaufnebenkosten neben Notar, Grundbuch und ggf. Makler. Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Kaufpreis.
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Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest. Er liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises:
- Niedrigster Satz – 3,5 %: Bayern.
- Mittlerer Bereich – 5,0 bis 6,0 %: Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen (5,0 %), Bremen, Hamburg und Sachsen (5,5 %), Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern (6,0 %).
- Höchster Satz – 6,5 %: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein.
Beispiel: Bei 300.000 € Kaufpreis sind das je nach Land zwischen 10.500 € (3,5 %) und 19.500 € (6,5 %). Maßgeblich ist allein der Kaufpreis – was das Grundstück selbst wert ist, schätzt du über den Bodenrichtwert ein.
Wer zahlt, und wann?
Rechtlich haften Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch, im Kaufvertrag wird die Steuer aber fast immer dem Käufer auferlegt. Ablauf:
- 1Das Finanzamt erhält den Kaufvertrag vom Notar und erlässt den Steuerbescheid.
- 2Nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
- 3Erst damit kann der Käufer als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.
Ausnahmen und Sparmöglichkeiten
- Verwandte in gerader Linie (Eltern–Kinder) und Ehegatten sind beim Erwerb in der Regel von der Grunderwerbsteuer befreit.
- Erbschaft und Schenkung lösen keine Grunderwerbsteuer aus (dafür ggf. Erbschaft-/Schenkungsteuer).
- Bewegliches Inventar (z. B. Einbauküche) kann im Vertrag gesondert ausgewiesen werden und mindert die Bemessungsgrundlage.
Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf an – die jährliche Grundsteuer ist davon klar zu unterscheiden.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland (Stand 2026)
Die Steuersätze setzen die Bundesländer selbst fest – die Spanne reicht von 3,5 % bis 6,5 %. Bei identischem Kaufpreis zahlst du je nach Bundesland fast das Doppelte:
| Bundesland | Steuersatz | Steuer bei 300.000 € | gilt seit |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € | 1997 |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € | 2011 |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € | 2014 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € | 2012 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € | 2012 |
| Thüringen | 5,0 % | 15.000 € | 2024 |
| Bremen | 5,5 % | 16.500 € | 2025 |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € | 2023 |
| Sachsen | 5,5 % | 16.500 € | 2023 |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € | 2014 |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € | 2014 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € | 2019 |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € | 2015 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € | 2015 |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € | 2015 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € | 2014 |
Ein Klick auf das Bundesland führt zum Rechner mit allen Kaufnebenkosten für dieses Land. Stand der Sätze: 2026.
Zuletzt gab es Bewegung in beide Richtungen: Sachsen hat 2023 von 3,5 % auf 5,5 % erhöht, Thüringen 2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt, Bremen 2025 von 5,0 % auf 5,5 % erhöht. Prüfe vor dem Kauf den aktuellen Satz deines Bundeslandes.
Bemessungsgrundlage: Worauf die Steuer berechnet wird
Besteuert wird die Gegenleistung – in der Regel der Kaufpreis inklusive aller übernommenen Verpflichtungen. Entscheidend ist, was davon abgezogen werden kann:
- Abziehbar: bewegliches Inventar. Einbauküche, Möbel, Markisen oder Gartengeräte, die mitverkauft werden, unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer – wenn sie im Kaufvertrag mit realistischem Einzelwert ausgewiesen sind. Belege (Rechnungen, Zeitwert) bereithalten.
- Nicht abziehbar: Instandhaltungsrücklage. Beim Wohnungskauf zählt der Anteil an der Erhaltungsrücklage nach der BFH-Rechtsprechung (2020) zur Bemessungsgrundlage und mindert die Steuer nicht mehr.
- Vorsicht bei zu hohem Inventaranteil: Liegt der ausgewiesene Inventarwert über etwa 10–15 % des Kaufpreises, fragt das Finanzamt häufig nach Nachweisen. Außerdem finanzieren Banken Inventar meist nicht mit – der Beleihungswert sinkt.
Rechenbeispiel: Inventar senkt die Steuer
Kauf in Nordrhein-Westfalen (6,5 %) für 350.000 €, davon Einbauküche und Geräteschuppen im Wert von 15.000 € im Vertrag ausgewiesen:
- Ohne Ausweis: 350.000 € × 6,5 % = 22.750 €
- Mit Ausweis: 335.000 € × 6,5 % = 21.775 €
- Ersparnis: 975 € – nur durch korrekte Vertragsgestaltung.
Grundstückskauf mit geplantem Neubau: die Falle „einheitliches Vertragswerk"
Kaufst du ein Grundstück und baust anschließend, fällt die Grunderwerbsteuer grundsätzlich nur auf das Grundstück an. Anders sieht es aus, wenn Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich oder wirtschaftlich verknüpft sind – etwa beim Bauträger oder wenn der Verkäufer den Bauunternehmer vorgibt. Dann liegt ein einheitliches Vertragswerk vor und die Steuer wird auf Grundstück plus Baukosten berechnet. Bei 150.000 € Grundstück und 350.000 € Hausbau in NRW macht das den Unterschied zwischen 9.750 € und 32.500 € Steuer. Wer frei über den Bauunternehmer entscheiden kann und die Verträge zeitlich wie inhaltlich trennt, zahlt nur auf das Grundstück.
Allgemeine Informationen, keine Steuerberatung. Die genauen Sätze und Befreiungen regeln die Bundesländer; im Einzelfall Finanzamt oder Steuerberater fragen.