Notar- & Grundbuchkosten nach GNotKG berechnen

Gesetzliche Grundlage: GNotKG

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Der Notar kann keine frei vereinbarten Preise nehmen – die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und hängen vom Geschäftswert (in der Regel dem Kaufpreis) ab. Das macht sie bundesweit vergleichbar.

Typische Kostenpositionen

• Beurkundung des Kaufvertrags: Kerngebühr des Notars (2,0-fache Gebühr nach GNotKG).
• Auflassungsvormerkung: Eintragung und Gebühr (0,5-fach).
• Auflassung & Eigentumsumschreibung: Grundbuchgebühr (1,0-fach).
• Grundschuldbestellung (bei Finanzierung): weitere Notar- und Grundbuchgebühr auf den Grundschuldbetrag.
• Auslagen: Schreibgebühren, Beglaubigungen, Porto – oft pauschal.

Was kostet der Notar konkret? Alle Positionen einzeln

Jede Gebühr ist ein Vielfaches der sogenannten 1,0-Gebühr, die sich aus dem Geschäftswert nach der GNotKG-Tabelle B ergibt. Damit lässt sich jede Position exakt ausrechnen – hier aufgeschlüsselt statt über den Daumen gepeilt:

Beispiel für einen Kaufpreis von 300.000 € mit einem Darlehen von 240.000 €. Die 1,0-Gebühr beträgt hier 635 € (aus dem Kaufpreis) bzw. 535 € (aus der Darlehenssumme):

Alle Beträge stammen aus derselben Berechnung wie der Kaufnebenkosten-Rechner. Umsatzsteuer fällt nur auf die Notargebühren an, Grundbuchgebühren sind Gerichtskosten und umsatzsteuerfrei.

Die verbindliche Kostenberechnung stellt der Notar vor dem Termin bereit; je nach Vertragsgestaltung können einzelne Positionen hinzukommen. Mehr zum Ablauf auf Grundstückskauf Ablauf.

Wer zahlt?

Im Kaufvertrag wird die Kostentragung vereinbart – üblich ist, dass der Käufer Notar- und Grundbuchkosten trägt. Der Verkäufer zahlt ggf. Kosten für die Löschung alter Belastungen.

Kostenüberblick nach Kaufpreis

Notar- und Grundbuchkosten zusammen, je Kaufpreis – einmal beim reinen Kauf, einmal mit zusätzlicher Grundschuldbestellung über 80 % des Kaufpreises. Alle Werte nach GNotKG berechnet, Notargebühren inklusive Umsatzsteuer:

Die Gebührentabelle ist degressiv: Der prozentuale Anteil sinkt mit steigendem Kaufpreis spürbar. Die verbreitete Faustregel „1,5 % des Kaufpreises“ trifft nur im mittleren Bereich zu – bei hohen Kaufpreisen liegt sie deutlich zu hoch.

Grundschuldbestellung: was die Finanzierung extra kostet

Wer den Kauf finanziert, bestellt für die Bank eine Grundschuld. Das kostet zweimal: der Notar beurkundet die Bestellung, das Grundbuchamt trägt sie ein. Maßgeblich ist dabei nicht der Kaufpreis, sondern die Höhe der Grundschuld:

Deshalb lohnt es sich, die Grundschuld nicht höher anzusetzen als nötig – und zu prüfen, ob eine bestehende Grundschuld übernommen werden kann. Das spart beide Posten.

GNotKG-Tabelle B: die 1,0-Gebühr nach Geschäftswert

Alle Gebühren oben leiten sich aus dieser Tabelle ab. Sie steht in Anlage 2 zu § 34 Abs. 3 GNotKG und gilt bundesweit einheitlich:

Stufenfunktion: Für einen Geschäftswert W gilt die Gebühr der kleinsten Stufe ≥ W. Oberhalb von 1.000.000 € steigt die Gebühr je angefangene 50.000 € um 80 €. Quelle: Anlage 2 zu § 34 Abs. 3 GNotKG. Achtung: Im Netz kursieren falsche Werte – bei 500.000 € Geschäftswert beträgt die 1,0-Gebühr 935 €, nicht 1.425 €.

Wann welche Kosten fällig werden

Vor dem Notartermin musst du nichts bezahlen – auch der Vertragsentwurf wird nicht separat vorab abgerechnet, solange es zur Beurkundung kommt. Nach der Beurkundung läuft es so ab:

• Notarrechnung: kommt wenige Tage bis Wochen nach dem Termin und ist sofort fällig – unabhängig davon, ob der Kaufpreis schon geflossen ist.
• Grundbuchkosten: stellt das Amtsgericht mit separater Kostenrechnung in Rechnung, meist einige Wochen später je Eintragung (Vormerkung, Grundschuld, Eigentumsumschreibung).
• Grunderwerbsteuer: kommt vom Finanzamt und muss bezahlt sein, bevor du als Eigentümer eingetragen wirst – mehr dazu auf der Seite Grunderwerbsteuer.

So kannst du Notarkosten senken

Die Gebührensätze selbst sind nicht verhandelbar – aber der Geschäftswert und der Umfang der Beurkundung lassen sich beeinflussen:

• Bewegliches Inventar separat ausweisen: Küche, Möbel oder Gartengeräte, die mitverkauft werden, gehören mit realistischem Wert in den Vertrag. Das senkt den Geschäftswert für Notar- und Grundbuchgebühren – und zusätzlich die Grunderwerbsteuer.
• Grundschuld im selben Termin beurkunden: Das spart einen zweiten Termin samt zusätzlicher Auslagen und beschleunigt die Kaufpreisfälligkeit.
• Bestehende Grundschuld übernehmen: Statt Löschung und Neubestellung kann die Grundschuld des Verkäufers per Abtretung an deine Bank übergehen – das spart beide Gebührenposten. Details auf Grundschuld & Hypothek.
• Unnötige Zusatzleistungen vermeiden: Vollmachten, Verwahrung über Notaranderkonto (bei normalen Käufen meist unnötig) oder doppelte Beglaubigungen kosten jeweils extra.

Notarkosten bei Schenkung und Erbschaft

Auch die Schenkung eines Grundstücks muss notariell beurkundet werden – die Gebühren richten sich dann nach dem Verkehrswert der Immobilie. Bei einer Erbschaft gibt es dagegen eine wichtige Ausnahme: Die Grundbuchberichtigung (Umschreibung auf die Erben) ist gebührenfrei, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird. Wer diese Frist verpasst, zahlt die reguläre Grundbuchgebühr auf den Immobilienwert – es lohnt sich also, die Umschreibung nicht aufzuschieben.

Orientierungswerte, keine verbindliche Gebührenauskunft. Genaue Kosten erteilt der Notar im Voraus nach GNotKG.