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Notar- & Grundbuchkosten nach GNotKG berechnen

Zuletzt geprüft: August 2026 · von Henning, flurcheck.de

Neben Grunderwerbsteuer fallen beim Grundstückskauf immer Notar- und Grundbuchkosten an. Sie sind gesetzlich geregelt, bundesweit einheitlich und richten sich nach dem Kaufpreis. Diese Seite erklärt, wie die Kosten berechnet werden und was du realistisch einplanen solltest.

Gesetzliche Grundlage: GNotKG

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Der Notar kann keine frei vereinbarten Preise nehmen – die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und hängen vom Geschäftswert (in der Regel dem Kaufpreis) ab. Das macht sie bundesweit vergleichbar.

Typische Kostenpositionen

• Beurkundung des Kaufvertrags: Kerngebühr des Notars (2,0-fache Gebühr nach GNotKG).
• Auflassungsvormerkung: Eintragung und Gebühr (0,5-fach).
• Auflassung & Eigentumsumschreibung: Grundbuchgebühr (1,0-fach).
• Grundschuldbestellung (bei Finanzierung): weitere Notar- und Grundbuchgebühr auf den Grundschuldbetrag.
• Auslagen: Schreibgebühren, Beglaubigungen, Porto – oft pauschal.

Was kostet der Notar konkret? Alle Positionen einzeln

Jede Gebühr ist ein Vielfaches der sogenannten 1,0-Gebühr, die sich aus dem Geschäftswert nach der GNotKG-Tabelle B ergibt. Damit lässt sich jede Position exakt ausrechnen – hier aufgeschlüsselt statt über den Daumen gepeilt:

Beispiel für einen Kaufpreis von 300.000 € mit einem Darlehen von 240.000 €. Die 1,0-Gebühr beträgt hier 635 € (aus dem Kaufpreis) bzw. 535 € (aus der Darlehenssumme):

Alle Beträge stammen aus derselben Berechnung wie der Kaufnebenkosten-Rechner. Umsatzsteuer fällt nur auf die Notargebühren an, Grundbuchgebühren sind Gerichtskosten und umsatzsteuerfrei.

Die verbindliche Kostenberechnung stellt der Notar vor dem Termin bereit; je nach Vertragsgestaltung können einzelne Positionen hinzukommen. Mehr zum Ablauf auf Grundstückskauf Ablauf.

Wer zahlt?

Im Kaufvertrag wird die Kostentragung vereinbart – üblich ist, dass der Käufer Notar- und Grundbuchkosten trägt. Der Verkäufer zahlt ggf. Kosten für die Löschung alter Belastungen.

Kostenüberblick nach Kaufpreis

Notar- und Grundbuchkosten zusammen, je Kaufpreis – einmal beim reinen Kauf, einmal mit zusätzlicher Grundschuldbestellung über 80 % des Kaufpreises. Alle Werte nach GNotKG berechnet, Notargebühren inklusive Umsatzsteuer:

Die Gebührentabelle ist degressiv: Der prozentuale Anteil sinkt mit steigendem Kaufpreis spürbar. Die verbreitete Faustregel „1,5 % des Kaufpreises“ trifft nur im mittleren Bereich zu – bei hohen Kaufpreisen liegt sie deutlich zu hoch.

Grundschuldbestellung: was die Finanzierung extra kostet

Wer den Kauf finanziert, bestellt für die Bank eine Grundschuld. Das kostet zweimal: der Notar beurkundet die Bestellung, das Grundbuchamt trägt sie ein. Maßgeblich ist dabei nicht der Kaufpreis, sondern die Höhe der Grundschuld:

Deshalb lohnt es sich, die Grundschuld nicht höher anzusetzen als nötig – und zu prüfen, ob eine bestehende Grundschuld übernommen werden kann. Das spart beide Posten.

GNotKG-Tabelle B: die 1,0-Gebühr nach Geschäftswert

Alle Gebühren oben leiten sich aus dieser Tabelle ab. Sie steht in Anlage 2 zu § 34 Abs. 3 GNotKG und gilt bundesweit einheitlich:

Stufenfunktion: Für einen Geschäftswert W gilt die Gebühr der kleinsten Stufe ≥ W. Oberhalb von 1.000.000 € steigt die Gebühr je angefangene 50.000 € um 80 €. Quelle: Anlage 2 zu § 34 Abs. 3 GNotKG. Achtung: Im Netz kursieren falsche Werte – bei 500.000 € Geschäftswert beträgt die 1,0-Gebühr 935 €, nicht 1.425 €.

Wann welche Kosten fällig werden

Vor dem Notartermin musst du nichts bezahlen – auch der Vertragsentwurf wird nicht separat vorab abgerechnet, solange es zur Beurkundung kommt. Nach der Beurkundung läuft es so ab:

• Notarrechnung: kommt wenige Tage bis Wochen nach dem Termin und ist sofort fällig – unabhängig davon, ob der Kaufpreis schon geflossen ist.
• Grundbuchkosten: stellt das Amtsgericht mit separater Kostenrechnung in Rechnung, meist einige Wochen später je Eintragung (Vormerkung, Grundschuld, Eigentumsumschreibung).
• Grunderwerbsteuer: kommt vom Finanzamt und muss bezahlt sein, bevor du als Eigentümer eingetragen wirst – mehr dazu auf der Seite Grunderwerbsteuer.

So kannst du Notarkosten senken

Die Gebührensätze selbst sind nicht verhandelbar – aber der Geschäftswert und der Umfang der Beurkundung lassen sich beeinflussen:

• Bewegliches Inventar separat ausweisen: Küche, Möbel oder Gartengeräte, die mitverkauft werden, gehören mit realistischem Wert in den Vertrag. Das senkt den Geschäftswert für Notar- und Grundbuchgebühren – und zusätzlich die Grunderwerbsteuer.
• Grundschuld im selben Termin beurkunden: Das spart einen zweiten Termin samt zusätzlicher Auslagen und beschleunigt die Kaufpreisfälligkeit.
• Bestehende Grundschuld übernehmen: Statt Löschung und Neubestellung kann die Grundschuld des Verkäufers per Abtretung an deine Bank übergehen – das spart beide Gebührenposten. Details auf Grundschuld & Hypothek.
• Unnötige Zusatzleistungen vermeiden: Vollmachten, Verwahrung über Notaranderkonto (bei normalen Käufen meist unnötig) oder doppelte Beglaubigungen kosten jeweils extra.

Notarkosten bei Schenkung und Erbschaft

Auch die Schenkung eines Grundstücks muss notariell beurkundet werden – die Gebühren richten sich dann nach dem Verkehrswert der Immobilie. Bei einer Erbschaft gibt es dagegen eine wichtige Ausnahme: Die Grundbuchberichtigung (Umschreibung auf die Erben) ist gebührenfrei, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird. Wer diese Frist verpasst, zahlt die reguläre Grundbuchgebühr auf den Immobilienwert – es lohnt sich also, die Umschreibung nicht aufzuschieben.

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Notarkosten beim Grundstückskauf?

Bei 300.000 € Kaufpreis liegen Notar- und Grundbuchkosten zusammen bei rund 3.255 € ohne Finanzierung (1,09 % des Kaufpreises) und rund 4.427 € mit einer Grundschuld über 240.000 € (1,48 %). Die Beträge ergeben sich aus der GNotKG-Tabelle B und sind bundesweit einheitlich.

Sind Notarkosten verhandelbar?

Nein. Notarkosten sind durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Alle Notare berechnen dieselben Gebühren für denselben Geschäftswert.

Was kostet die Grundschuldbestellung zusätzlich?

Bei einer Grundschuld über 250.000 € beträgt die 1,0-Gebühr 535 €. Der Notar berechnet dafür 535 € netto, also 637 € inklusive 19 % Umsatzsteuer; das Grundbuchamt kommt mit weiteren 535 € für die Eintragung dazu. Zusammen rund 1.172 €.

Was kosten Grundbucheintrag und Eigentumsumschreibung?

Die Eigentumsumschreibung kostet eine volle 1,0-Gebühr aus dem Kaufpreis – bei 300.000 € also 635 €. Dazu kommt die Auflassungsvormerkung mit einer 0,5-Gebühr, hier 318 €. Grundbuchgebühren sind Gerichtskosten und damit umsatzsteuerfrei; zusammen sind es beim Kauf ohne Finanzierung 953 €.

Wer zahlt die Notarkosten?

Üblicherweise der Käufer laut Kaufvertrag. Der Verkäufer übernimmt in der Regel die Kosten für die Löschung etwaiger Belastungen im Grundbuch (z. B. bestehende Grundschulden).

Kann ich mir den Notar aussuchen?

Ja. Üblicherweise wählt der Käufer den Notar, da er die Kosten trägt. Preislich macht die Wahl keinen Unterschied – die Gebühren sind bundesweit identisch. Unterschiede gibt es bei Terminverfügbarkeit und Erreichbarkeit.

Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?

Bei selbstgenutzten Immobilien nein. Bei vermieteten Objekten gehören die Notarkosten für den Kaufvertrag zu den Anschaffungsnebenkosten und wirken über die Abschreibung; die Kosten der Grundschuldbestellung zählen zu den Finanzierungskosten und sind als Werbungskosten absetzbar.

Was passiert, wenn der Kauf platzt?

Wurde der Vertrag bereits beurkundet, fallen die Notargebühren trotzdem an. Platzt der Kauf vor der Beurkundung, kann der Notar eine Entwurfsgebühr berechnen, wenn der Vertragsentwurf ausdrücklich beauftragt war.

⚠ Orientierungswerte, keine verbindliche Gebührenauskunft. Genaue Kosten erteilt der Notar im Voraus nach GNotKG.