Hochwasserrisiko & Überschwemmungsgebiet für ein Grundstück prüfen

Liegt ein Grundstück in einem Überschwemmungsgebiet? Wird es bei einem hundertjährlichen Hochwasser (HQ100) überflutet? Hochwassergefahr ist einer der wichtigsten Risiko- und Wertfaktoren beim Grundstückskauf – sie entscheidet über Bauverbote, Versicherbarkeit und Kaufpreis. flurcheck.de zeigt dir für jedes Grundstück in Deutschland die amtlichen Hochwassergefahren- und Hochwasserrisikokarten der Bundesländer nach der EU-Hochwasserrisikomanagement-Richtlinie 2007/60/EG – kostenlos, direkt auf der Karte.

Was ist ein Überschwemmungsgebiet?

Die EU-Hochwasserrisikomanagement-Richtlinie 2007/60/EG verpflichtet die Mitgliedstaaten, hochwassergefährdete Gebiete zu identifizieren und dafür Hochwassergefahren- und Hochwasserrisikokarten zu erstellen sowie regelmäßig zu aktualisieren. In Deutschland ist die Richtlinie im Wasserhaushaltsgesetz (WHG), §§ 72–81 umgesetzt.

Ein festgesetztes Überschwemmungsgebiet nach § 76 WHG ist eine Fläche, die bei einem Hochwasser überschwemmt wird – in der Regel zugrunde gelegt wird dabei das hundertjährliche Hochwasser HQ100. Die Festsetzung erfolgt durch die zuständige Wasserbehörde des Landes. Daneben gibt es Risikogebiete hinter Deichen und sonstige hochwassergefährdete Gebiete nach § 78b WHG, in denen zwar kein vollständiges Bauverbot, aber besondere Vorgaben zur Hochwasservorsorge gelten.

HQhäufig, HQ100 und HQextrem – die drei Hochwasser-Szenarien

Die Hochwassergefahrenkarten stellen die Überflutung für drei standardisierte Jährlichkeiten dar. Die Jährlichkeit beschreibt, wie oft ein Hochwasser dieser Größe statistisch im Mittel auftritt:

Wichtig: Eine geringe Jährlichkeit bedeutet nicht, dass ein HQ100 wirklich nur alle 100 Jahre vorkommt. Es kann statistisch auch in zwei aufeinanderfolgenden Jahren auftreten – die Jährlichkeit ist ein langjähriger Mittelwert, keine Garantie.

Bauen im Überschwemmungsgebiet

In festgesetzten Überschwemmungsgebieten gilt nach § 78 WHG grundsätzlich ein Bauverbot. Untersagt sind insbesondere die Ausweisung neuer Baugebiete in Bauleitplänen und die Errichtung oder Erweiterung baulicher Anlagen. Ziel ist es, den natürlichen Rückhalteraum für Hochwasser zu erhalten und Schäden zu vermeiden.

Ausnahmen sind nur im Einzelfall möglich und erfordern eine wasserrechtliche Genehmigung der zuständigen Behörde. Dafür müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, etwa dass die Hochwasserrückhaltung nicht beeinträchtigt wird, der Wasserstand und Abfluss nicht nachteilig verändert werden und das Bauwerk hochwasserangepasst ausgeführt wird. Wer ein Grundstück in einem Überschwemmungsgebiet kaufen will, sollte die Bebaubarkeit daher vorab mit der unteren Wasserbehörde klären – ein nicht bebaubares Grundstück hat einen deutlich geringeren Bodenrichtwert als ein vergleichbares Bauland ohne Hochwasserrisiko.

Hochwasser und Versicherung

Schäden durch Hochwasser und Überschwemmung sind in der normalen Wohngebäudeversicherung nicht enthalten – dafür ist eine zusätzliche Elementarschadenversicherung nötig. Wie teuer oder ob überhaupt versicherbar ein Standort ist, hängt stark von der Hochwassergefahr ab.

Die Versicherungswirtschaft (Gesamtverband der Deutschen Versicherer, GDV) ordnet jede Adresse im System ZÜRS Geo in vier Gefährdungsklassen ein:

• GK1 – geringe Gefährdung (Hochwasser seltener als etwa alle 200 Jahre)
• GK2 – mittlere Gefährdung (etwa alle 50–200 Jahre)
• GK3 – hohe Gefährdung (etwa alle 10–50 Jahre)
• GK4 – sehr hohe Gefährdung (mindestens einmal in 10 Jahren, teils jährlich)

Hinweis: Die ZÜRS-Geo-Daten der Versicherungswirtschaft sind nicht öffentlich frei zugänglich. flurcheck.de zeigt daher nicht die ZÜRS-Gefährdungsklassen, sondern die amtlichen Hochwassergefahren- und Hochwasserrisikokarten der Bundesländer. Diese geben über die Szenarien HQhäufig, HQ100 und HQextrem einen sehr guten Anhaltspunkt für die Gefährdung – auch im Hinblick auf die Versicherbarkeit.

Hochwasserrisiko und Grundstückswert

Hochwassergefahr ist ein anerkannter wertmindernder Lagefaktor bei der Grundstücksbewertung. Ein Grundstück in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet ist durch Bauverbote, eingeschränkte Nutzbarkeit, höhere Versicherungsprämien und das Schadensrisiko in der Regel deutlich weniger wert als ein vergleichbares Grundstück ohne Hochwasserrisiko. Gutachterausschüsse berücksichtigen die Hochwasserlage bei der Bewertung und bei der Abgrenzung von Bodenrichtwertzonen.

Eine Hochwasserprüfung auf flurcheck.de liefert dir amtliche Daten, die du direkt in Kaufpreisverhandlungen oder Bewertungsgutachten einbringen kannst – kombiniert mit dem Bodenrichtwert ergibt sich ein belastbares Bild der Lage.

Häufige Fragen zum Hochwasserrisiko

Wie kann ich das Hochwasserrisiko meines Grundstücks prüfen?

Auf flurcheck.de kannst du das Hochwasserrisiko für jedes Grundstück in Deutschland kostenlos prüfen. Einfach auf der Karte auf das gewünschte Grundstück klicken – flurcheck.de zeigt dir die amtlichen Hochwassergefahren- und Hochwasserrisikokarten der Bundesländer nach EU-Richtlinie 2007/60/EG, ohne Anmeldung.

Was bedeutet HQ100?

HQ100 steht für ein hundertjährliches Hochwasser – ein Hochwasser, das statistisch im Mittel einmal in 100 Jahren erreicht oder überschritten wird. Das entspricht einer jährlichen Überschreitungswahrscheinlichkeit von 1 Prozent. Festgesetzte Überschwemmungsgebiete nach § 76 WHG basieren in der Regel auf dem HQ100.

Darf man in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet bauen?

In festgesetzten Überschwemmungsgebieten gilt nach § 78 WHG grundsätzlich ein Bauverbot. Die Ausweisung neuer Baugebiete und die Errichtung baulicher Anlagen sind dort untersagt. Ausnahmen sind nur im Einzelfall mit einer wasserrechtlichen Genehmigung der zuständigen Behörde möglich, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Was ist der Unterschied zwischen HQhäufig, HQ100 und HQextrem?

HQhäufig beschreibt ein häufiges Hochwasser (etwa HQ10 bis HQ20), HQ100 ein hundertjährliches Hochwasser mit 1 Prozent jährlicher Überschreitungswahrscheinlichkeit und HQextrem ein Extremhochwasser, das seltener als HQ100 auftritt (zum Beispiel HQ200 oder HQ500). Die Hochwassergefahrenkarten der Bundesländer stellen alle drei Szenarien dar.

Brauche ich eine Elementarschadenversicherung?

Eine Elementarschadenversicherung deckt Schäden durch Hochwasser und Überschwemmung ab, die in der normalen Wohngebäudeversicherung nicht enthalten sind. Die Versicherungswirtschaft (GDV) ordnet Adressen im System ZÜRS Geo in die Gefährdungsklassen GK1 (gering) bis GK4 (sehr hoch) ein. ZÜRS-Daten sind nicht öffentlich frei zugänglich; flurcheck.de zeigt stattdessen die amtlichen Hochwasserkarten der Länder.

Mindert Hochwassergefahr den Grundstückswert?

Ja. Hochwassergefahr ist ein anerkannter wertmindernder Lagefaktor bei der Grundstücksbewertung. Ein Grundstück in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet ist durch Bauverbote, höhere Versicherungsprämien und Schadensrisiken in der Regel weniger wert. Eine Hochwasserprüfung auf flurcheck.de liefert dazu amtliche Daten als Grundlage für die Immobilienbewertung.