Was ist das Vorkaufsrecht der Gemeinde?

Es erlaubt der Gemeinde, beim Verkauf bestimmter Grundstücke anstelle des Käufers in den Kaufvertrag einzutreten – zu denselben Bedingungen. Grundlage sind die §§ 24 ff. BauGB; ein Grundbucheintrag ist nicht erforderlich.

Wann darf die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausüben?

Vor allem bei Grundstücken in Sanierungs-, Entwicklungs- oder Umlegungsgebieten, bei im Bebauungsplan für öffentliche Zwecke festgesetzten Flächen oder per besonderer Satzung – und nur, wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt.

Wie lange dauert das Vorkaufsrecht?

Die Gemeinde muss das Vorkaufsrecht innerhalb von drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben. Tut sie das nicht, stellt sie ein Negativzeugnis aus und der Kauf läuft normal weiter.

Was ist ein Negativzeugnis?

Die Bestätigung der Gemeinde, dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt. Es wird für die Eintragung des Käufers ins Grundbuch benötigt, wenn ein Vorkaufsrecht in Betracht kam.

Verzögert das Vorkaufsrecht jeden Grundstückskauf?

Das Negativzeugnis ist Routine: Der Notar beantragt es nach der Beurkundung, die meisten Gemeinden antworten innerhalb von 2 bis 6 Wochen. Die gesetzliche Ausübungsfrist der Gemeinde beträgt drei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags – erst danach ist die Frist sicher verstrichen, falls kein Zeugnis kommt.

Gilt das Vorkaufsrecht auch bei Schenkung oder Erbschaft?

Nein. Vorkaufsrechte greifen nur beim Verkauf (Kaufvertrag). Schenkungen, Erbfolge, Übertragungen unter Ehegatten oder die Einbringung in eine Gesellschaft lösen den Vorkaufsfall grundsätzlich nicht aus.

Kann die Gemeinde das Grundstück für Dritte erwerben?

Ja. Nach § 27a BauGB kann sie ihr Vorkaufsrecht zugunsten Dritter ausüben – etwa für eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft oder einen Sozialträger, wenn das dem Verwendungszweck entspricht.

Vorkaufsrecht der Gemeinde (§ 24 BauGB) erklärt

Vorkaufsrecht der Gemeinde (§ 24 BauGB)

Beim Kauf eines Grundstücks kann die Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben und in den Kaufvertrag eintreten. Geregelt ist das in den §§ 24 ff. BauGB. Diese Seite erklärt, wann das Vorkaufsrecht greift, wie es ausgeübt wird, welche Fristen gelten und was das für deinen Kauf bedeutet.

Redaktion flurcheck.de Zuletzt geprüft: Juli 2026 5 Min. Lesezeit

Was ist das gemeindliche Vorkaufsrecht?

Verkauft jemand ein Grundstück, darf die Gemeinde in bestimmten Fällen anstelle des Käufers in den Kaufvertrag eintreten – zu den dort vereinbarten Bedingungen. Ziel ist die Sicherung städtebaulicher Entwicklungen. Das Vorkaufsrecht entsteht aus dem Gesetz, ein Grundbucheintrag ist dafür nicht nötig.

Wann greift es? (§ 24 BauGB)

Ein allgemeines Vorkaufsrecht besteht insbesondere bei Grundstücken, die zum Beispiel:

im Bebauungsplan für öffentliche Zwecke oder Ausgleichsflächen festgesetzt sind,
in einem Sanierungs- oder Entwicklungsgebiet liegen,
im Umlegungsgebiet oder förmlich festgelegten Gebieten liegen,
für Hochwasserschutz oder Gemeinbedarf vorgesehen sind.

Daneben gibt es das besondere Vorkaufsrecht (§ 25 BauGB), das die Gemeinde per Satzung für weitere Flächen begründen kann. Ob deine Fläche betroffen ist, hängt am Bebauungsplan bzw. an Satzungen der Gemeinde.

Ablauf und Frist

1
Der Notar zeigt den Kaufvertrag der Gemeinde an.
2
Die Gemeinde hat drei Monate Zeit, das Vorkaufsrecht durch Bescheid auszuüben.
3
Übt sie es nicht aus, stellt sie ein Negativzeugnis aus – erst dann läuft der Kauf normal weiter und der Käufer wird ins Grundbuch eingetragen.

Was bedeutet das für deinen Kauf?

In den allermeisten Fällen wird das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt; das Negativzeugnis ist dann eine Formalie, die den Kauf aber um einige Wochen verzögern kann. Die Gemeinde darf das Vorkaufsrecht zudem nur ausüben, wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt. Plane die Frist im Zeitplan ein und kläre früh mit Notar und Gemeinde, ob deine Fläche betroffen ist.

Alle Vorkaufsrechte im Überblick

Das gemeindliche Vorkaufsrecht ist nur eines von mehreren – beim Grundstückskauf können dir diese Varianten begegnen:

Vorkaufsrecht	Grundlage	Wo es steht
Gemeindlich (allgemein/besonders)	§§ 24, 25 BauGB	kraft Gesetzes bzw. Satzung – nicht im Grundbuch
Privates dingliches Vorkaufsrecht	§§ 1094 ff. BGB	Abteilung II des Grundbuchs
Mieter-Vorkaufsrecht	§ 577 BGB	kraft Gesetzes bei Umwandlung in Wohnungseigentum
Naturschutzrechtlich	Landesnaturschutzgesetze	kraft Gesetzes, v. a. in Schutzgebieten und an Gewässern
Siedlungsrechtlich	Reichssiedlungsgesetz/GrdstVG	bei größeren land-/forstwirtschaftlichen Flächen

Ob dein Grundstück in einem Schutzgebiet liegt, prüfst du kostenlos über den Schutzgebiets-Layer auf der flurcheck-Karte.

Preislimitierung: Die Gemeinde muss nicht jeden Preis zahlen

Übt die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht aus, tritt sie grundsätzlich zum vereinbarten Kaufpreis in den Vertrag ein. Liegt dieser aber deutlich über dem Verkehrswert, kann sie den zu zahlenden Betrag nach § 28 Abs. 3 BauGB auf den Verkehrswert begrenzen. Der Verkäufer hat in diesem Fall ein Rücktrittsrecht – er muss also nicht unter Wert an die Gemeinde verkaufen, der ursprüngliche Kauf kommt dann aber ebenfalls nicht zustande.

Abwendung: So verhindert der Käufer die Ausübung

Nach § 27 BauGB kann der Käufer die Ausübung abwenden, wenn er sich verpflichtet, das Grundstück entsprechend den planungsrechtlichen Zielen zu nutzen – etwa binnen angemessener Frist plangemäß zu bauen. In Gebieten mit Erhaltungssatzung (Milieuschutz) verlangen Städte dafür sogenannte Abwendungsvereinbarungen mit Verpflichtungen etwa zum Verzicht auf Umwandlung in Eigentumswohnungen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten ist nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (2021) allerdings stark eingeschränkt, wenn das Grundstück ordnungsgemäß genutzt wird – hier ist die Rechtslage im Fluss.

Praxis: Wie oft passiert das wirklich?

Gemessen an der Zahl der Kaufverträge üben Gemeinden ihr Vorkaufsrecht sehr selten aus – in den allermeisten Fällen ist das Negativzeugnis reine Formsache, die der Notar routinemäßig einholt. Relevant wird das Recht vor allem bei Flächen, die die Gemeinde für Straßen, Kitas oder Bauland-Entwicklung braucht, sowie in angespannten Wohnungsmärkten. Für dich als Käufer heißt das: kein Grund zur Sorge, aber Zeit einplanen – die Kaufpreisfälligkeit hängt üblicherweise am Vorliegen des Negativzeugnisses.

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Verbindlich sind die Satzungen der Gemeinde und die Auskunft von Gemeinde und Notar.