Wertindikation: So wird die Spanne berechnet
Zuletzt geprüft: September 2026 · von Henning, flurcheck.de
Kurz gesagt: Die Wertindikation ist eine automatisierte, unverbindliche Orientierung zum Bodenwert eines Flurstücks. Sie folgt dem Prinzip des objektspezifisch angepassten Bodenrichtwerts (§ 26 Abs. 2 ImmoWertV): amtlicher Bodenrichtwert × amtliche Fläche, angepasst um geprüfte Lagemerkmale, ausgegeben als ehrliche Spanne. Sie ist kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und ersetzt keinen Sachverständigen.
Schritt 1: Amtliche Basis
Ausgangspunkt ist der amtliche Bodenrichtwert der Gutachterausschüsse (BORIS) multipliziert mit der amtlichen Fläche aus dem Liegenschaftskataster (ALKIS). Zwei Besonderheiten machen die Basis genauer als eine einfache Punktabfrage:
- Zonengewichtung: Wird ein Flurstück von einer Bodenrichtwert-Zonengrenze durchschnitten, tastet flurcheck die Fläche mit Stichproben ab und gewichtet die Zonenwerte nach Flächenanteilen – statt nur den Wert der angeklickten Stelle hochzurechnen.
- Tatsächliche Nutzung: Überlagern sich mehrere amtliche Zonen (z. B. Wohnbaufläche über Ackerland), wird die Zone vorausgewählt, die zur tatsächlichen ALKIS-Nutzung passt – ein Acker startet also nicht mit dem Bauland-Wert.
Schritt 2: Spannenbreite nach Entwicklungszustand
Kein automatisches Verfahren kennt alle wertbestimmenden Details. Deshalb gibt die Indikation immer eine Spanne aus, deren Breite vom Entwicklungszustand der Zone abhängt:
- Baureifes Land: engste Spanne – Lage und Nutzung sind über die Richtwertzone gut bestimmt.
- Rohbauland / Bauerwartungsland: deutlich weiter – Erschließung bzw. künftiges Baurecht sind unsicher.
- Land- und Forstwirtschaft: weit – der Wert hängt stark von der Bodengüte (Acker-/Grünlandzahl) und dem Aufwuchs ab, die nicht flächendeckend vorliegen.
Der Entwicklungszustand selbst wird dabei nie als Auf- oder Abschlag verrechnet – er steckt bereits im amtlichen Zonenwert. Er steuert nur, wie vorsichtig die Spanne ausfällt.
Schritt 3: Lage-Prüfungen mit Doppelzählungsschutz
Für jedes Flurstück werden Lagemerkmale gegen amtliche und europäische Geodaten geprüft – und zwar auch mit Negativ-Befund („nicht betroffen“), damit sichtbar ist, was alles geprüft wurde:
- Hochwasser (HQ100): Lage im 100-jährlichen Überschwemmungsbereich (Rasterdaten des JRC/Copernicus). Die Fachliteratur beziffert den Werteinfluss solcher Lagen auf grob 10–15 % (Oberer Gutachterausschuss Rheinland-Pfalz; Kropp, Univ. Bonn 2016).
- Verkehrslärm: Lage in kartierten Lärmzonen ab 65 dB(A) LDEN (EU-Umgebungslärmkartierung; flächige Isophonen liegen derzeit für Sachsen, Thüringen und Brandenburg vor).
- Schutzgebiete: Landschafts-/Naturschutzgebiete und Natura 2000 (Bundesamt für Naturschutz) – als qualifizierter Hinweis, da der Werteinfluss stark von der Nutzung abhängt.
- Bebauung: Gebäudebestand aus ALKIS – ist das Grundstück bebaut, wird klargestellt, dass nur der Bodenwertanteil indiziert wird.
Doppelzählungsschutz: Gutachterausschüsse preisen zonentypische Lagen oft bereits in den Richtwert ein. Deshalb prüft flurcheck nicht nur das Flurstück, sondern auch die umgebende Richtwertzone: Liegt die gesamte Zone im Überschwemmungsbereich, ist die Lage im Richtwert schon berücksichtigt – dann gibt es keinen zusätzlichen Abzug, sondern nur einen Hinweis. Ein wertmindernder Ansatz erfolgt nur, wenn das Flurstück vom zonentypischen Zustand abweicht.
Schritt 4: Was nicht einfließt
Einige wertrelevante Punkte sind nur beim Amt einsehbar und fließen deshalb bewusst nicht in die Zahl ein – sie erscheinen als Prüfhinweise:
- Altlasten und Altlastenverdacht (Altlastenkataster der Kommunen),
- Baulasten (Baulastenverzeichnis) und Rechte Dritter wie Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch oder Erbbaurechte (Grundbuch Abt. II),
- Sanierungsvermerke (§ 142 BauGB), besondere Zuschnitts- oder Erschließungssituationen,
- der Gebäudewert – die Indikation betrifft ausschließlich Grund und Boden.
Rechtsrahmen und Grenzen
Methodisch folgt die Indikation dem Vergleichswertprinzip der ImmoWertV 2021: Wo keine ausreichende Zahl an Vergleichspreisen vorliegt, erlaubt § 26 Abs. 2 die Verwendung eines objektspezifisch angepassten Bodenrichtwerts. Automatisierte Bewertungsmodelle erreichen dabei typischerweise Abweichungen von 5–15 % zum später erzielten Preis – in Einzelfällen mehr. Deshalb gilt:
- Die Wertindikation ist unverbindlich und kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.
- Sie ersetzt keine Bewertung durch einen Sachverständigen oder den Gutachterausschuss.
- Maßgeblich sind stets die amtlichen Auskünfte; Quellen und Stichtag werden zu jedem Ergebnis angezeigt.
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Häufige Fragen
Ist die Wertindikation ein Verkehrswertgutachten?
Nein. Sie ist eine automatisierte, unverbindliche Orientierung – kein Gutachten nach § 194 BauGB. Verbindlich bewertet nur ein Sachverständiger oder der Gutachterausschuss.
Warum eine Spanne statt eines Punktwerts?
Weil individuelle Merkmale automatisiert nicht vollständig prüfbar sind. Eine präzise wirkende Einzelzahl wäre Scheingenauigkeit – die Spanne macht die Unsicherheit ehrlich sichtbar.
Ist der Gebäudewert enthalten?
Nein, die Indikation betrifft ausschließlich den Bodenwert. Bei bebauten Grundstücken kommt der Gebäudewert hinzu.
Warum gibt es für mein Grundstück keine Indikation?
Häufigste Gründe: Für Baden-Württemberg und das Saarland dürfen Bodenrichtwerte nicht kommerziell weiterverarbeitet werden; im Außenbereich (§ 35 BauGB) wäre eine Hochrechnung irreführend; oder es liegt kein amtlicher Bodenrichtwert bzw. keine amtliche Fläche vor.
Quellen: Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse (BORIS) · ALKIS-Liegenschaftskataster der Länder · JRC/Copernicus-Hochwasserdaten · EU-Umgebungslärmkartierung · Bundesamt für Naturschutz · ImmoWertV 2021 mit Anwendungshinweisen (ImmoWertA) · Fachliteratur zur Wertminderung in Überschwemmungslagen (OGA RLP; Kropp 2016) und bei Verkehrslärm (Wölfle, Steinbeis-CRES).