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Teilungserklärung (WEG) – Sonder- & Gemeinschaftseigentum

Zuletzt geprüft: Juli 2026 · von Henning, flurcheck.de

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt Sondereigentum an einer Wohnung und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Die Grundlage dafür ist die Teilungserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Diese Seite erklärt, was darin steht, was Sondernutzungsrechte sind und worauf Käufer achten sollten.

Was ist eine Teilungserklärung?

Mit der Teilungserklärung (§ 8 WEG) erklärt der Eigentümer eines Grundstücks gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die jeweils mit dem Sondereigentum an einer Wohnung oder Teileigentumseinheit verbunden sind. Sie ist notariell beurkundet und wird ins Grundbuch eingetragen.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

• Sondereigentum: die Wohnung selbst (Räume, Innenwände, Böden, Fenster von innen) – allein dem Eigentümer gehörig.
• Gemeinschaftseigentum: Grundstück, Außenwände, Dach, Treppenhaus, Aufzug, tragende Wände, Heizungsanlage – gehört allen Eigentümern gemeinschaftlich.
• Sondernutzungsrecht: Nutzungsrecht eines einzelnen Eigentümers an einer Gemeinschaftsfläche (z. B. Stellplatz, Gartenfläche), ohne dass diese zum Sondereigentum wird. In Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung geregelt.

Gemeinschaftsordnung

Die Teilungserklärung enthält oft eine Gemeinschaftsordnung, die die Nutzung, Kostentragung und Verwaltung regelt – also wie Hausgelder aufgeteilt werden, ob Tierhaltung erlaubt ist usw. Sie geht als Teil des Grundbuchs auf jeden neuen Eigentümer über.

Was beim Wohnungskauf zu prüfen ist

• Teilungserklärung & Gemeinschaftsordnung vollständig lesen.
• Größe des Miteigentumsanteils (beeinflusst Hausgeld und Stimmrecht).
• Sondernutzungsrechte (Stellplatz, Keller, Garten) klar in der Erklärung verankert?
• Beschlusssammlung der WEG einsehen – welche Beschlüsse gibt es, welche Sanierungen stehen an?
• Lage und Wert des Gesamtgrundstücks per Bodenrichtwert und Grundstücksbewertung einschätzen.

Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Zur Teilungserklärung gehören zwei Anlagen, ohne die das Grundbuchamt keine Wohnungsgrundbücher anlegt: Der Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde gesiegelte Bauzeichnung, in der jede Einheit mit einer Nummer versehen ist – dieselbe Nummer, die später im Wohnungsgrundbuch steht. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass jede Wohnung baulich abgeschlossen ist (eigener Zugang, abschließbar). Beim Kauf lohnt der Abgleich: Stimmen tatsächlicher Zustand (z. B. ausgebauter Spitzboden, angebauter Wintergarten) und Aufteilungsplan nicht überein, kann das die Finanzierung und den Wiederverkauf erschweren.

Teilungserklärung ändern: hohe Hürden

Die Teilungserklärung lässt sich nachträglich nur schwer ändern. Betrifft die Änderung das Sondereigentum oder die Miteigentumsanteile (etwa die Umwandlung eines Speichers in Wohnraum), müssen alle Eigentümer notariell zustimmen – auch die Banken, deren Grundschulden auf den Einheiten lasten. Regelungen der Gemeinschaftsordnung können dagegen geändert werden, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel mit Mehrheitsquorum vorsieht. Seit der WEG-Reform 2020 kann die Gemeinschaft über bauliche Veränderungen leichter per Beschluss entscheiden – an der sachenrechtlichen Zuordnung (was wem gehört) ändert das aber nichts.

Typische Streitpunkte in der Praxis

• Stellplätze und Gartenflächen: Sind sie Sondereigentum, Sondernutzungsrecht oder nur „gelebte Übung"? Nur was in der Teilungserklärung steht, zählt.
• Fenster, Balkone, Wohnungstüren: konstruktive Teile sind zwingend Gemeinschaftseigentum – die Kostenverteilung bei Sanierung regelt die Gemeinschaftsordnung.
• Zweckbestimmung: Steht „Laden" in der Teilungserklärung, darf dort nicht ohne Weiteres eine Gaststätte betrieben werden – und umgekehrt.
• Kostenverteilungsschlüssel: Abweichungen vom gesetzlichen Maßstab (Miteigentumsanteile) sind zulässig und beim Kauf oft übersehen.

Was kostet die Teilungserklärung?

Bei der erstmaligen Aufteilung eines Hauses fallen an: Notarkosten für die Beurkundung bzw. Beglaubigung (nach Geschäftswert), die Gebühr der Baubehörde für die Abgeschlossenheitsbescheinigung (je nach Kommune und Zahl der Einheiten meist im niedrigen bis mittleren dreistelligen Bereich) sowie Kosten für den Architekten, der die Aufteilungspläne erstellt. Grundbuchgebühren kommen für das Anlegen der Wohnungsgrundbücher hinzu. Eine spätere Änderung ist wegen der notwendigen Zustimmungen regelmäßig deutlich teurer als die Erstaufteilung.

Häufige Fragen

Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung nach § 8 WEG ist die notariell beurkundete Erklärung, mit der ein Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die jeweils mit dem Sondereigentum an einer Wohnung verbunden sind. Sie wird ins Grundbuch eingetragen.

Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?

Sondereigentum ist die Wohnung selbst (Räume, Böden, Innenwände). Gemeinschaftseigentum umfasst Grundstück, Außenwände, Dach, Treppenhaus und alle gemeinschaftlichen Anlagen. Für Gemeinschaftseigentum sind alle Eigentümer zusammen zuständig.

Was ist ein Sondernutzungsrecht?

Ein Sondernutzungsrecht gibt einem Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht an einer Gemeinschaftsfläche, z. B. einem Stellplatz oder Gartenteil. Die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum, wird aber exklusiv genutzt.

Was sollte ich bei der Teilungserklärung beim Kauf prüfen?

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vollständig lesen, Größe des Miteigentumsanteils, ob Sondernutzungsrechte für Stellplatz/Keller/Garten klar verankert sind, und die Beschlusssammlung der WEG auf Sanierungsstau und Beschlüsse prüfen.

Wo bekomme ich die Teilungserklärung her?

Beim Verkäufer oder der Hausverwaltung – und mit berechtigtem Interesse (z. B. als Kaufinteressent mit Vollmacht) beim Grundbuchamt aus der Grundakte. Für den Kauf solltest du immer die vollständige Fassung inklusive aller Nachträge und des Aufteilungsplans anfordern.

Kann die Teilungserklärung die Vermietung verbieten?

Ein generelles Vermietungsverbot ist unüblich und rechtlich heikel; Beschränkungen etwa der Kurzzeitvermietung (Ferienwohnungen) sind aber möglich, wenn sie in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung vereinbart sind. Vor dem Kauf als Kapitalanlage unbedingt prüfen.

Was ist der Unterschied zwischen Teilung nach § 3 und § 8 WEG?

Nach § 8 WEG teilt ein Alleineigentümer (z. B. der Bauträger) sein Grundstück selbst in Wohnungseigentum auf. Nach § 3 WEG räumen sich mehrere Miteigentümer gegenseitig Sondereigentum ein. Das Ergebnis ist dasselbe: rechtlich selbstständige Einheiten mit eigenen Grundbuchblättern.

⚠ Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Vor dem Kauf Teilungserklärung und Beschlusssammlung mit Notar oder Anwalt prüfen.