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Teilungserklärung (WEG) – Sonder- & Gemeinschaftseigentum

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt Sondereigentum an einer Wohnung und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Die Grundlage dafür ist die Teilungserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Diese Seite erklärt, was darin steht, was Sondernutzungsrechte sind und worauf Käufer achten sollten.

Was ist eine Teilungserklärung?

Mit der Teilungserklärung (§ 8 WEG) erklärt der Eigentümer eines Grundstücks gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die jeweils mit dem Sondereigentum an einer Wohnung oder Teileigentumseinheit verbunden sind. Sie ist notariell beurkundet und wird ins Grundbuch eingetragen.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

• Sondereigentum: die Wohnung selbst (Räume, Innenwände, Böden, Fenster von innen) – allein dem Eigentümer gehörig.
• Gemeinschaftseigentum: Grundstück, Außenwände, Dach, Treppenhaus, Aufzug, tragende Wände, Heizungsanlage – gehört allen Eigentümern gemeinschaftlich.
• Sondernutzungsrecht: Nutzungsrecht eines einzelnen Eigentümers an einer Gemeinschaftsfläche (z. B. Stellplatz, Gartenfläche), ohne dass diese zum Sondereigentum wird. In Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung geregelt.

Gemeinschaftsordnung

Die Teilungserklärung enthält oft eine Gemeinschaftsordnung, die die Nutzung, Kostentragung und Verwaltung regelt – also wie Hausgelder aufgeteilt werden, ob Tierhaltung erlaubt ist usw. Sie geht als Teil des Grundbuchs auf jeden neuen Eigentümer über.

Was beim Wohnungskauf zu prüfen ist

• Teilungserklärung & Gemeinschaftsordnung vollständig lesen.
• Größe des Miteigentumsanteils (beeinflusst Hausgeld und Stimmrecht).
• Sondernutzungsrechte (Stellplatz, Keller, Garten) klar in der Erklärung verankert?
• Beschlusssammlung der WEG einsehen – welche Beschlüsse gibt es, welche Sanierungen stehen an?
• Lage und Wert des Gesamtgrundstücks per Bodenrichtwert und Grundstücksbewertung einschätzen.

Häufige Fragen

Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung nach § 8 WEG ist die notariell beurkundete Erklärung, mit der ein Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die jeweils mit dem Sondereigentum an einer Wohnung verbunden sind. Sie wird ins Grundbuch eingetragen.

Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?

Sondereigentum ist die Wohnung selbst (Räume, Böden, Innenwände). Gemeinschaftseigentum umfasst Grundstück, Außenwände, Dach, Treppenhaus und alle gemeinschaftlichen Anlagen. Für Gemeinschaftseigentum sind alle Eigentümer zusammen zuständig.

Was ist ein Sondernutzungsrecht?

Ein Sondernutzungsrecht gibt einem Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht an einer Gemeinschaftsfläche, z. B. einem Stellplatz oder Gartenteil. Die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum, wird aber exklusiv genutzt.

Was sollte ich bei der Teilungserklärung beim Kauf prüfen?

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vollständig lesen, Größe des Miteigentumsanteils, ob Sondernutzungsrechte für Stellplatz/Keller/Garten klar verankert sind, und die Beschlusssammlung der WEG auf Sanierungsstau und Beschlüsse prüfen.

⚠ Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Vor dem Kauf Teilungserklärung und Beschlusssammlung mit Notar oder Anwalt prüfen.