Warum der Staat Grundstücke verkauft
Hinterlässt jemand keine Erben, oder schlagen alle Erben aus, wird das Bundesland des letzten Wohnsitzes gesetzlicher Erbe (§ 1936 BGB). Das Land kann diese Erbschaft nicht ausschlagen. Es muss den Nachlass abwickeln und macht ihn dabei möglichst zu Geld.
Die Zahl der Fälle wächst. Thüringen wurde 2010 in 363 Fällen Erbe, 2025 in 879. Nordrhein-Westfalen zählte 2023 rund 1.180 neue Fälle, Baden-Württemberg 2021 fast 1.000. In Thüringen gehörte bei bis zu einem Viertel der Fälle eine Immobilie dazu.
Was angeboten wird
Einen guten Eindruck gibt die Aufstellung aus Sachsen-Anhalt: 42 % der Objekte sind Häuser und Eigentumswohnungen, die meisten sanierungsbedürftig. 26 % sind landwirtschaftliche Flächen, 12 % Gärten und Garagen, 11 % Schrottimmobilien, 7 % gewerbliche Flächen und 2 % Wald. Thüringen verwaltet derzeit über 5.000 Flurstücke, mehr als die Hälfte davon Landwirtschaft.
Baureife Bauplätze sind selten. Wer ein Grundstück für den Hausbau sucht, findet hier eher ein Haus zum Sanieren als einen freien Bauplatz. Für Acker, Grünland, Wald und Garten ist die Auswahl besser, oft mit kleinen Flächen.
Wo die 16 Bundesländer anbieten
Eine zentrale Liste gibt es nicht. Jedes Land regelt das selbst, und nicht jedes veröffentlicht seine Angebote. Die Listen enthalten teils auch andere Landesimmobilien, nicht nur Erbschaften.
| Land | Zuständig | Wo du Angebote findest |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | Landesbetrieb Vermögen und Bau | Keine öffentliche Liste gefunden, Anlaufstelle: Vermögen und Bau |
| Bayern | Landesamt für Finanzen, Verkauf über Immobilien Freistaat Bayern | Nachlassimmobilien |
| Berlin | Senatsverwaltung für Finanzen, Verkauf über die BIM | Keine öffentliche Liste gefunden, Anlaufstelle: BIM |
| Brandenburg | Landesbetrieb für Liegenschaften und Bauen | Immobilienangebote |
| Bremen | Senator für Finanzen | Keine öffentliche Liste gefunden, Informationen der Stadt |
| Hamburg | Keine Angabe gefunden | Keine öffentliche Liste gefunden |
| Hessen | Landesbetrieb Bau und Immobilien | Angebote aus Fiskalerbschaften |
| Mecklenburg-Vorpommern | Finanzministerium, Verkauf über die sbl-mv | Immobilienangebote |
| Niedersachsen | Landesamt für Bau und Liegenschaften | Immobilienangebote |
| Nordrhein-Westfalen | Fünf Bezirksregierungen | Keine öffentliche Liste gefunden, Informationen des Landes |
| Rheinland-Pfalz | Landesamt für Steuern | Keine öffentliche Liste gefunden |
| Saarland | Keine Angabe gefunden | Keine öffentliche Liste gefunden |
| Sachsen | Zentrales Flächenmanagement | Informationen des Landes, dazu Anzeigen auf Kleinanzeigen |
| Sachsen-Anhalt | Amt für Immobilien- und Baumanagement | Angebote der Landgesellschaft |
| Schleswig-Holstein | Dienstleistungszentrum Personal, Landesliegenschaften im Finanzministerium | Keine öffentliche Liste gefunden, Zuständigkeitsfinder |
| Thüringen | Landesamt für Finanzen | Keine öffentliche Liste gefunden, Informationen des Landes |
Steht bei einem Land keine Liste, kannst du die zuständige Stelle direkt fragen.
So läuft der Kauf
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Angebot finden und Frist notieren
Mehrere Länder schreiben ihre Flächen öffentlich aus und setzen eine Frist für Gebote. In Bayern steht der Termin zur Angebotsabgabe in der Liste. Sachsen-Anhalt verkauft einen Teil auch über Grundstücksauktionen.
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Fläche selbst prüfen
Such das Flurstück auf der Karte von flurcheck.de. Dort siehst du Grenzverlauf, Größe, tatsächliche Nutzung, Hochwasser und Schutzgebiete. Den Bodenrichtwert gibt es dort in 12 von 16 Ländern, das Kataster in 15 von 16. Fahr danach unbedingt selbst hin.
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Gebot abgeben
Hessen verkauft zum Höchstgebot, Thüringen grundsätzlich mindestens zum Verkehrswert. Einen Anspruch auf den Zuschlag hast du nicht: Das Land entscheidet frei, ob und an wen es verkauft.
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Notar und Grundbuch
Wie bei jedem Grundstück wird der Vertrag notariell beurkundet (§ 311b BGB). Die Nebenkosten trägst du in der Regel selbst, der Kaufnebenkosten-Rechner zeigt, womit du rechnen musst.
Worauf du achten musst
- Der Zustand ist oft schlecht. Brandenburg nennt die Nachlässe überwiegend nicht werthaltig und überschuldet, manche Immobilien seien unverkäuflich. Niemand, der dort gewohnt hat, kann dir noch etwas über das Haus erzählen.
- Lasten im Grundbuch. Viele geerbte Immobilien sind mit Grundschulden belastet. Lass dir vor dem Gebot sagen, was gelöscht wird. Mehr dazu unter Grundschuld und Hypothek.
- Nur ein Anteil. Manche Angebote betreffen nur einen Miteigentumsanteil, etwa die Hälfte einer Fläche. Dann gehört dir das Grundstück nicht allein.
- Pacht und Genehmigung. Bestehende Pachtverträge gehen auf dich über. Für land- und forstwirtschaftliche Flächen braucht der Kauf meist eine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz, und der Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht zustehen.
- Aneignungsrechte sind kein Grundstück. Hessen bietet auch Rechte an herrenlosen Grundstücken an. Du kaufst dann zunächst nur das Recht, dich als Eigentümer eintragen zu lassen.
Zahle vor dem Notartermin nichts. Das gilt auch hier. Verlangt jemand im Namen eines Landes vorab eine Gebühr, frag bei der zuständigen Stelle nach, und zwar über die Nummer auf ihrer eigenen Seite.
Wenn nichts Passendes dabei ist
Die Listen der Länder sind klein und ändern sich langsam. Du musst sie nicht ständig durchsehen: Mit einem Suchauftrag bekommst du eine Mail, sobald in deiner Gemeinde eine passende Fläche im Grundstücksmarkt eingestellt wird. Dort bieten Privatleute ihre Flächen direkt an, ohne Makler, und der amtliche Grenzverlauf steht bei jeder Anzeige dabei. Der Suchauftrag ist kostenlos und braucht kein Konto.
Was du beim Kauf sonst bedenken solltest, steht in der Checkliste Grundstückskauf.