Was ist mein Grundstück wert?

Der Bodenwert eines Grundstücks ist Bodenrichtwert × Grundstücksfläche. flurcheck.de nimmt dafür die amtliche Fläche aus dem Liegenschaftskataster (ALKIS) und den amtlichen Bodenrichtwert der Gutachterausschüsse (BORIS) und gibt das Ergebnis als Spanne aus. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB kann davon abweichen: Er berücksichtigt zusätzlich Zuschnitt, Erschließung, Bebauung und Rechte Dritter.

Muss ich die Grundstücksfläche selbst eingeben?

Nein. Die Fläche kommt aus dem amtlichen Liegenschaftskataster und steht in 15 der 16 Bundesländer zur Verfügung; nur in Bayern sind die ALKIS-Sachdaten nicht offen verfügbar. Es genügt die Adresse.

Was kostet die Wertermittlung, und brauche ich ein Konto?

Nichts, und nein. Es gibt keine Anmeldung, keine E-Mail-Abfrage, keine Telefonnummer und keine Weitergabe an Makler oder Partner. Die Seite finanziert sich über Anzeigen.

Warum zeigt flurcheck eine Spanne statt eines Preises?

Weil ein einzelner Betrag eine Genauigkeit vorspiegeln würde, die ein automatisches Verfahren nicht hat. Die Breite der Spanne richtet sich nach dem Entwicklungszustand der Richtwertzone: bei baureifem Land eng, bei Bauerwartungsland, Rohbauland oder landwirtschaftlicher Fläche bewusst weit.

In welchen Bundesländern funktioniert die Wertindikation?

In 13 der 16 Bundesländer. In Baden-Württemberg und im Saarland geben die Gutachterausschüsse die Bodenrichtwerte nicht zur Weiterverarbeitung frei, in Bayern fehlen die amtlichen Flächendaten. Kostenfrei ansehen lassen sich die Werte dort in den amtlichen Landesportalen BORIS-BW, BORIS Saarland und BORIS Bayern.

Ist der Gebäudewert enthalten?

Nein. Die Indikation betrifft nur Grund und Boden. Bei einem bebauten Grundstück kommt der Wert der Gebäude hinzu; ist ein Gebäude wirtschaftlich am Ende seiner Nutzungsdauer, ist der Bodenwert nach § 43 ImmoWertV nutzungsabhängig zu ermitteln.

Akzeptiert das Finanzamt diese Zahl?

Nein. Um gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachzuweisen (§ 198 BewG), braucht es ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen – oder einen tatsächlich erzielten Verkaufspreis.

Grundstückswert ermitteln – kostenlos, ohne E-Mail

Der Rechenweg, offen gelegt

Die Rechnung hinter der Zahl ist kein Geheimnis – sie ist das Vergleichswertprinzip der Immobilienwertermittlungsverordnung. Liegen für ein Grundstück nicht genügend Vergleichspreise vor, darf nach § 26 Abs. 2 ImmoWertV ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert verwendet werden. Genau das passiert hier, in drei Schritten:

1
Amtliche Fläche: Aus der Adresse wird das Flurstück bestimmt; seine Fläche steht im Liegenschaftskataster. Du tippst keine Quadratmeter ein – und vertippst dich auch nicht.
2
Amtlicher Bodenrichtwert: Dazu kommt der Bodenrichtwert (€/m²) der Zone, in der das Flurstück liegt, mit Stichtag und Nutzungsart. Durchschneidet eine Zonengrenze das Grundstück, werden die Zonenwerte nach Flächenanteilen gewichtet.
3
Bodenwert als Spanne: Bodenrichtwert × Fläche ergibt den Bodenwert. Ausgegeben wird eine Spanne darum herum – ihre Breite hängt vom Entwicklungszustand ab und geprüfte Lagemerkmale verschieben sie.

Beispiel: 650 m² × 320 €/m² = 208.000 € Bodenwert. Steht das Grundstück in einer Zone für baureifes Land, ist die Spanne darum eng; bei Bauerwartungsland oder Ackerland ist sie absichtlich weit, weil dort schon kleine Unterschiede in der Erwartung oder der Bodengüte große Wertunterschiede machen.

Wie die Spanne im Einzelnen zustande kommt – Zonengewichtung, geprüfte Lagemerkmale, Doppelzählungsschutz – steht in der Methodik der Wertindikation. Die Zahl selbst erscheint im Prüfkasten oben mit allen Zwischenschritten: Fläche, Bodenrichtwert, Stichtag, Multiplikation.

Wo die Rechnung an ihre Grenzen kommt

Der Bodenrichtwert gilt nicht für dein Grundstück, sondern für ein gedachtes Bodenrichtwertgrundstück mit festgelegten Merkmalen – Lage, Art und Maß der Nutzung, Erschließungszustand, oft eine typische Größe und Tiefe (§§ 13 und 16 ImmoWertV mit Anlage 5). Weicht dein Grundstück davon ab, muss der Wert angepasst werden. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen dafür teilweise Umrechnungskoeffizienten (§ 19 ImmoWertV). Das sind die Punkte, die eine automatische Rechnung nicht leisten kann:

Zuschnitt und Größe: Ein schmales, übertiefes oder schlecht erreichbares Grundstück ist weniger wert als das Richtwertgrundstück, ein Eckgrundstück oft mehr. Überschreitet die Fläche die marktübliche Grundstücksgröße erheblich, ist der Mehranteil eigens zu bewerten (§ 41 ImmoWertV) – 2.000 m² Bauland sind nicht das Doppelte von 1.000 m².
Erschließung: Der Richtwert setzt einen bestimmten beitragsrechtlichen Zustand voraus. Ein noch nicht erschlossenes Grundstück ist weniger wert, offene Erschließungsbeiträge gehen zulasten des Käufers – siehe Erschließungskosten.
Baurecht: Ob überhaupt und wie viel gebaut werden darf, ist der größte Hebel am Wert. Bauerwartungs- und Rohbauland bewertet die Verordnung nach dem Grad der Entwicklungserwartung (§ 42 ImmoWertV); die Streuung ist dort groß. Was gilt, sagt der Bebauungsplan oder § 34 BauGB.
Bebauung: Die Indikation ist der Bodenwert – Grund und Boden ohne Gebäude. Bei einem bebauten Grundstück kommt der Gebäudewert hinzu; ist das Gebäude wirtschaftlich am Ende, ist der Bodenwert nutzungsabhängig zu ermitteln (§ 43 ImmoWertV).
Flächen ohne eigenen Bodenrichtwert: Öffentliche Verkehrs- und Wasserflächen bewerten die Gutachterausschüsse nicht über Richtwertzonen; die Verordnung behandelt sie eigens (§§ 44 und 45 ImmoWertV). flurcheck gibt dort bewusst keine Zahl aus, statt den Wert der Nachbarzone hochzurechnen.
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV): Altlasten, Baulasten, Wege- und Leitungsrechte in Abteilung II des Grundbuchs, Erbbaurechte, Sanierungsvermerke. Sie stehen nur in Akten der Ämter und fließen nicht in die Zahl ein – sie erscheinen als Prüfhinweise.

Automatisierte Bewertungsverfahren liegen typischerweise 5–15 % neben dem später erzielten Preis, im Einzelfall mehr. Die Zahl ist eine Orientierung und keine Wertermittlung im Sinne des § 194 BauGB.

Ohne Anmeldung, ohne E-Mail, ohne Makler

Die meisten kostenlosen Wertrechner im Netz verlangen zwei Dinge, die hier nicht nötig sind: dass du die Grundstücksfläche selbst einträgst, und dass du eine E-Mail-Adresse oder Telefonnummer hinterlässt, um das Ergebnis zu sehen. Das Ergebnis ist dort oft nicht das Produkt, sondern der Anlass für den Kontakt.

	flurcheck.de	Verbreitete Online-Bewertung
Grundstücksfläche	kommt amtlich aus ALKIS	selbst eintragen
E-Mail oder Telefon	nicht nötig	meist Voraussetzung für das Ergebnis
Ergebnis	sofort auf der Seite	per E-Mail oder im Rückruf
Weitergabe der Daten	keine	häufig an Makler oder Partner
Rechenweg	offen dokumentiert	meist nicht genannt

Die rechte Spalte ist eine Verallgemeinerung der verbreiteten Anbieter-Formulare (Stand Oktober 2026) – im Einzelfall entscheidet, was dort in der Datenschutzerklärung steht. Für flurcheck.de gilt: keine Registrierung, keine Kontaktabfrage, keine Vermittlung. Finanziert wird die Seite über Anzeigen.

Was sonst noch auf den Wert wirkt – und selbst prüfbar ist

Einige der Merkmale, die ein Gutachter ansetzen würde, kannst du vorab selbst nachsehen. Sie stehen zum selben Flurstück auf der Karte:

Hochwassergefahr – Lage im hundertjährlichen Überschwemmungsbereich, relevant für Bebaubarkeit, Versicherung und Finanzierung
Verkehrslärm – kartierte Lärmzonen an Straße, Schiene und Flughäfen
Altlasten – im Verdachtsfall der härteste Abschlag von allen
Hangneigung – Mehrkosten bei Gründung und Erschließung
Schutzgebiete und Denkmalschutz – Nutzungsauflagen statt pauschaler Abschläge
Bebauung – ob das Grundstück unbebaut ist, und was daneben steht

Wann du ein Gutachten brauchst

Sobald es verbindlich wird, führt kein Weg an einem Sachverständigen vorbei: vor Gericht (Scheidung, Erbstreit, Zwangsversteigerung), gegenüber dem Finanzamt (§ 198 BewG bei Erbschaft- und Schenkungsteuer) oder für Behörden. Dort werden Online-Schätzungen und Maklerpreiseinschätzungen nicht anerkannt. Welche Verfahren es gibt, was ein Kurzgutachten kostet und wann ein volles Verkehrswertgutachten nötig ist, steht auf Grundstück bewerten.

Für alles davor – eine Erbschaft sortieren, ein Angebot plausibel machen, entscheiden, ob sich der Gutachter überhaupt lohnt – reicht die Spanne von hier. Und für die Nachbarschaft: die Bodenrichtwertkarte zeigt, wie sich die Lage ringsum einordnet.